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2023年6月15日相続あれこれ 2023年6月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2023年6月15日時点の内容となります。 家族信託のススメ 認知症リスクなどに備え、家族に財産を託す「家族信託」が注目されています。信頼できる家族であれば安心して財産管理や運用を任せられ、財産内容を第三者に知られることもありません。 財産管理手法の一つである家族信託は、基本的に「委託者」「受託者」「受益者」の3者で構成されています。財産の所有者である親が委託者及び受益者となり、子などを受託者に指定して財産管理を任せる方法ですが、収益物件など不動産の管理・運用に利用されるケースが多いようです。 認知症の支援策には成年後見制度もありますが、財産を有効活用できず費用もかかるため、利用数はあまり多くありません。また信託銀行等を受託者とする商事信託と異なり、家族から受託者を選ぶため信託報酬も不要です。 家族信託は平成18年（2006年）の信託法改正により、翌年の平成19年に施行された制度です。施行当初の利用者数は少なかったようですが、認知症リスクの増大とともに注目されることになりました。 家族信託のメリット 財産を有効活用できる成年後見制度の場合、成年後見人の役割は財産の保全になるため、被後見人の財産を増やすことも減らすこともできませんが、家族信託では受託者の判断で不動産の賃貸や売却も可能です。 受託者を変更できる成年後見制度では後見人の変更はかなり難しいですが、家族信託では所有者の判断で受託者を変更できる旨を、契約書に盛り込むことが可能です。 数次相続に対応できる遺言機能契約内容に委任や遺言機能を盛り込めるため、二次相続発生以降の財産承継先も指定できます。受益者である祖父母の死後、受益権を孫へ移すといった契約も可能です。 低コストで財産を信託できる成年後見制度では毎月2～6万円程度の報酬が発生しますが、家族信託には信託報酬がありません。 家族信託のデメリット 身上監護は成年後見制度が有利施設への入所など、介護や医療に関わる身上監護には成年後見制度を利用するしかなく、家族信託では対応できません。 歴史が浅いため専門家が少ない家族信託には十数年程度の歴史しかないため、詳しい専門家が身近にいないということもあるでしょう 家族信託を利用すると柔軟な財産管理や運用、処分などが可能となります。遺言では実現できない内容を盛り込むこともできますし、信託事務が確実に行われるよう監督人を設置することも可能です。 しかしどのような対策も「元気なうち」でなければできないため、年齢や健康状態など将来に不安がある場合はお気軽に弊社までご相談ください。
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2023年5月15日
相続あれこれ 2023年5月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2023年5月15日時点の内容となります。 相続登記の義務化とその内容 今回は相続登記に関する内容でお伝えさせて頂ければと思います。 相続した不動産は3年以内の登記が必須に 相続登記の義務化は、相続により（遺言による場合を含みます。）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。こちらは令和6年4月より実施されます。 現状の相続登記に関しては、相続人の判断に委ねられているケースが多く、特に不動産を相続する場合は不動産会社や金融機関が絡まないケースも多く、そもそも登記が必要なことを相続人が知らなかったり、遺産分割でもめたりして登記が行われず放置されがちだとのことです。 それによって、所有者不明土地が急増し、事実上の所有者探しに膨大な時間やコストがかかっており、さらに管理不十分で周辺に悪影響を与えるといった不都合が生じているようです。 このようなケースが現状起きており、さらに日本国内では今後少子高齢化が加速することで相続が増え、相続登記されていない不動産も増えていくことが予想されます。このような事態を防ぐために今回の法改正が起きたのではないかと個人的には考えております。 実際今回の改正によって、相続を知ってから3年以内の登記が義務化され、同時に、登記申請をやりやすくするために申告方法が新しくでき、申告の手続きも簡素化されることになりました。 再来年4月以降は、登記所の登記官に対して「相続の開始」と「自分が相続人」であることを申し出れば、申請を行ったと見なされますが、その半面、正当な理由なく登記義務に違反すると「10万円以下の過料」というペナルティーも設けられるようです。 例えば土地の取得を知ってから3年以内に相続登記（所有権の移転の登記）を申請しなければならなくなったり、正当な理由なく期間内に登記をしないと10万円以下の過料が科されるようになります。 遺産分割協議がまとまらないなどの理由で3年以内に登記ができない場合は、法定相続分で仮の登記を行うことなどで一時的に過料を免れられます。 その後、登記ができなかった事情が解消され、不動産を相続する人が決まった日から3年以内に登記を行う。これを怠ると、10万円以下の過料が科されるようです。 登記を怠らないように、気を付けていきたいですね。
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2023年4月14日
相続あれこれ 2023年4月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2023年4月14日時点の内容となります。 「賃貸アパートの建築で相続税対策は完了する？」 加盟している株式会社財産ドックの勉強会資料で気になるものがありましたので、ご紹介させて頂きます。 「賃貸アパートの建築で相続税対策は完了する？」 相続対策の一つとして、従来から『賃貸建物建築』という選択肢は広く皆様もご存知だと思います。 特に、土地を所有されている方の中にはアパートや駐車場として貸し出しされており、建築会社等から相続税対策の為に‟賃貸アパートを建築しましょう“というご提案を受ける事も多いかと思います。 確かに、自用地評価となる駐車場のまま貸し出すよりも賃貸アパートを建てる事で土地の評価が下がりますし、ご存知でない方が多いのは、既存アパートを所有していても入居率が低いままですと、賃貸割合が低い事で貸家建付地評価の効果が十分発揮出来ない為、建替えを行い満室になった方が相続税対策となります。 特にアパート建築の為に借入金をするとマイナス財産が生まれる為、相続税対策としてはとても大きな効果が発揮されます。 しかし、“土地を持っているから”という理由だけで、『賃貸アパート建築』を行えば相続税対策は万全と言えるのでしょうか。 例えば、アパート建築を行うために十分な広さの土地を所有されているＡ様の場合。その土地を最大限活用するために土地を目一杯使って賃貸アパートを建築しましょうという提案があった時、相続人の中にお子様が３名いらっしゃった場合、他の資産も含めた分け方まで想定出来ているでしょうか？ 又、既存アパートを複数棟所有されているＢ様。隣地で隣り合っている空室率の高い築古のアパート２棟を取壊し、新たに新築アパート１棟を建築しましょうという提案があった時、残された既存アパートへの対策は不要なのでしょうか？ 賃貸アパートの建築により相続税評価全体の評価額を下げ、相続税自体の金額を抑える事は可能ですが、その前段階として資産全体のバランス等も考慮する事が重要です。 賃貸アパートは建てれば『対策が完了』というわけにはいきません。賃貸アパートですから、しっかりと入居者を確保し長期間に亘って収益を確保していくために、事前にターゲット・間取り・想定賃料・利回り 等々、様々な観点で検証することが大切です。 昨今は建築費も上昇しているため、そもそもリスクを取って建築を行うべきなのか、土地の広さに合わせて目一杯作る事がベストな選択なのか慎重に考えていく必要があります。 賃貸アパート建築は、資産活用の一つとして・相続税対策の一つとして大きな施策の一つです。ただ、それが万能薬で全ての方に有効だとは言い切れません。 土地を所有されている方の対策としては、アパート建築も念頭に置きながら他に出来る対策が無いか、所有している他の不動産で解決しなければならない問題点が無いか、二次相続も含めた方向性が考えられているか…といった広い視野で検討していく事が重要です。
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2023年4月8日
4月の恒例行事 報徳二宮神社へ参拝
小浜土地建物 ホームページ担当です！私共、小浜土地建物では創業以来毎年4月6日に報徳二宮神社への参拝を行っています。本年も弊社代表を始めとし、宅建有資格者にて小田原市の報徳二宮神社への参拝を実施しました。当日はあいにくの曇天模様・・・。そんな小雨が降る中でしたが、時折のぞく陽射しがキラキラしていました！ また、今年は弊社の宅地建物取引業免許の更新も重なり、無事に6回目の免許更新を終えることができました♪1995年の創業から、ここまで営業を続けてくることが出来たのも、ご愛顧いただいておりますオーナー様や地域の皆様のおかげです！これからも、「地域にあって良かった！」と感じていただける不動産屋さんでありたいと思います。今後とも末永くご愛顧賜りますよう宜しくお願い致します。 ほやほやの宅建業者免許証です！
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2023年3月31日
〔賃貸〕入居中の設備トラブルについて
賃貸物件で生活をする中で、エアコンや給湯器などが故障したり、室内の建具などに不具合が発生することがあります。そういったトラブルが発生した時はどこに修理を依頼すればいいのか、また修理にかかる費用は誰が負担するのか、などをまとめました。 賃貸物件での「設備」の範囲とは？ 賃貸物件へ入居する際に、既に設置されているものを「設備」として扱っています。主に、エアコン・給湯器・給排水管などがあげられます。これら、物件に最初からある設備については建物同様に大家さん（賃貸人）の所有物となるため、借主の判断で処分したり取り替えたりすることはできません。このため、借主さん自身が設置をした家電等については管理会社や大家さんには修繕義務はありません。設備故障等が発生した場合は、まずそれが「設備」なのかどうかを確認しましょう。 もし設備の故障が発生したら？ 設備の故障が発生した場合は、管理会社（家賃等を大家さんへ直接支払っている場合は大家さん）へ連絡をしましょう。ただし、次のような場合は借主さんに修理代金の請求をする場合がありますので注意が必要です。 ・借主さんに故意または過失があった場合・緊急時以外に、借主さんで勝手に修理の手配をした場合・故障や不具合を長期間放置して更に悪化させた場合 また、一見設備に見えていても実は前の入居者の「残置物」の場合があります。（残置物とは、前の入居者が設置したものを退去の際にそのまま残していったもののことです。）残置物に故障が発生した場合は、大家さんや管理会社に修繕義務はありませんので、修理や交換を行う場合は借主さんの負担で行うことになります。 小浜土地建物が管理を行っている物件で設備トラブルが発生した場合は・・・ ご入居前の設備等の点検には万全を期しておりますが、ご入居中のお部屋で設備トラブルが発生する場合がございます。（特に、ガス器具はガスの供給が始まらないと故障箇所が判明しない場合があります。） ご入居中の物件にて設備トラブル等が発生した場合は下記の番号までご連絡ください。 小浜土地建物お客様サポート受付センター
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2023年3月15日
相続あれこれ 2023年3月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2023年3月15日時点の内容となります。 相続土地国庫帰属制度が2023年（令和5年）4月27日から開始されます！ 相続した土地について、「利用する予定がない」、「周りに迷惑にならないよう管理が必要だが負担が大きい」等々の理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。このような土地が管理できないまま放置されることで、将来「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続等によって土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けて、その土地の所有権を手放して、国庫に帰属させることができるようになります。 これまでも、相続放棄すれば不要な土地を手放すことができましたが、相続放棄は必要な土地や建物、その他の資産もすべて放棄することになるため、不要な土地だけを手放すことはできませんでした。しかし、相続土地国庫帰属制度ができたことで、相続した財産の中から不要な土地だけを手放すことができるようになります。簡単に言うと、相続した使う予定の無い土地、いらない土地を手放して国に引き取ってもらえる制度です。 ちなみに、正式名称は、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号）で、2021年4月に成立した法律です。 但し、無条件というわけでは無く、引き取ってもらうにはいくつか条件が有ります。 大前提として、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。以下「相続等」という）によりその土地の所有権を取得した人に限られます。つまり、売買などで自ら積極的に取得した土地については、この制度の対象外です。 土地を数人で共有して所有している場合には、共有者の全員が共同して申請する必要があります。制度が利用できる土地は、国の審査に合格した土地です。 国の審査基準では、具体的には、次のような土地が引取対象外または事案ごとに判断されるものとされています。 なお、制度を利用するための審査には当然に費用が掛かります。併せて申請が必要で、晴れて審査に通り国が管理をすることとなった際には管理の負担を免れる程度に応じて、負担金を納付する必要もございます。 ご興味ございましたら是非ご相談ください。
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2023年2月15日
相続あれこれ 2023年2月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2023年2月15日時点の内容となります。 推定相続人に対する生前贈与は、相続財産から除外できるか？ 今回は生前贈与について考えていきたいと思います。 生前贈与は相続税対策としては効果的な面がある一方、法的には、一定の例外事由がある場合を除き、その分を「持ち戻し」した総額を相続財産とみなして計算します。今回は、3人の子のうちの1人に生前贈与を検討されているお客さまからのお問合せを基に、生前贈与と遺産分割の考え方を見ていきましょう。 Q.私は３年前に妻を亡くし、将来の私の相続について考えています。私には３人の子があり、私の財産は自宅の土地建物と２つのアパート用の土地建物の合計３つ（3つともほぼ等価の土地建物）と、預貯金が5,000万円ほどあります。この度、私の預貯金を解約して5,000万円を長男に事業資金として生前贈与する予定です。私の死亡時には預貯金は無くなり、上記３つの土地建物だけが残りますが、３人の子は、それぞれこの３つの土地建物を３分の１の割合で相続すると考えてよいのでしょうか。 A.被相続人が、不動産と預貯金を所有している場合に、預貯金を相続人の一部の者に生前贈与すれば、相続開始時に存在する財産は残された不動産のみとなります。遺産分割協議では、相続開始時に存在する財産を遺産として分割するのが基本ではありますが、もし、生前贈与がなされていなければ、5,000万円の預金も相続財産として３人の子らに分割されていたはずです。それにもかかわらず、生前贈与は過去の問題だからといって、これを無視して分割協議をおこなわなければならないとすると、そして３つの土地建物がほぼ等価であるとすると、３人の子のうち、長男を除いた２人の子はそれぞれ１つの不動産を取得するのに対し、長男は１つの土地建物に加えて5,000万円も取得できたことになります。 そこで、民法では、このような相続人に対する生前贈与のうち、「婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本としての贈与」（民法904条）を、被相続人から受けた相続人がある場合には、「被相続人が相続開始の時において有した財産（3つの土地建物）の価額にその贈与の額（5,000万円）を加えたものを相続財産とみなし、前３条の規定（相続人の相続分に関する規定）により算定した相続分の中からその贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする」（民法904条1項）と定めています。 つまり、生前贈与をすれば、贈与財産は、（３年以内に贈与されたみなし相続財産となる場合を除いて）相続税の対象からは離脱しますが、遺産分割協議をするうえでは、生前贈与した財産（5,000万円）は相続財産に持ち戻されて、具体的な各自の相続分が算定されることになるのです。長男の事業資金のための贈与は「生計の資本としての贈与」に該当することになりますので、これを相続財産に持ち戻し、３つの土地建物と5,000万円を加えたものを相続財産とみなして、これを3人の子が３分の１ずつ分けるということになります。従って、生前贈与は相続税対策にはなり得ますが、遺産分割対策とは必ずしもなり得ないということに注意する必要があります。
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2023年1月13日
相続あれこれ 2023年1月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2023年1月13日時点の内容となります。 「国はどんな土地でも引き取るわけではない」 親の土地を相続したくない場合は、「相続放棄」を選択することもできます。ただ、相続放棄をすると、土地だけでなく他の財産の相続権も同時に手放すことになります。その点、相続土地国庫帰属制度なら不要な土地だけを国に渡すことができ、土地の管理義務からも逃れることができる制度です。 ならば相続して扱いに困る土地は全て国に引き取ってもらえばいいかと言うと、事はそう簡単ではありません。まず、対象となる土地は、下の解説で表示した①～⑩の要件に該当しないことが条件となります。 老朽化した建物が放置されていたり、隣家との境界線が定まっていなかったりするなど、①～⑤のいずれかに当てはまる場合は、そもそも法務大臣への承認申請ができません。 また、土地の中に崖や樹木があるなど⑥～⑩に該当する土地は、承認を申請しても却下される可能性があります。 さらに、承認の申請に当たっては審査手数料を支払う必要があり、審査を通って承認された場合は、国有地の種目ごとに10年分の標準的な管理費用を負担金として納めることになります。審査手数料や負担金の具体的な金額は現時点で公表されていなませんが、土地の種目や広さによっては相応の負担を求められることになりそうです。
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2022年12月15日
相続あれこれ 2022年12月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2022年12月15日時点の内容となります。 実例から学ぶ、相続に備えた事前準備 あっという間に師走です。子供時代は、楽しいことをしているとあっという間に時間が過ぎて、「何で勉強中はすご～く長く感じるのになぁ～」と思っていました。大人になって年々、時間というか年単位で「速い！」と感じます。これは良く「年を取ったせいだ」とされますが私は違うと思います。子供の頃と同じ・・楽しいからです！ 「でも、心配なのはもっと年齢を重ね いつか自分が亡くなった後のこと」と言う方がいらっしゃるのではないでしょうか？ 今回は私の幼稚園から家族ぐるみで仲良くしている友人の話をさせていただきます。 友人のお母様、川崎市のA子様は数年前ご主人様を見送り、今年米寿を迎えましたが数軒先にコンビニエンスストアもあり、特に不便もなく一軒家に一人暮らしなさっています。 以前、銀行を通して大手不動産会社に「思い出深い家を自分が生きている間は壊したくない、日本家屋に住んでみたい外国人とかに貸せないか」相談したら「借り手はいませんよ、土地なら買手はあるでしょうが」とあっさり言われ、残念な気持ちでいたようです。 先日お邪魔した時に、「娘（私の友人）も孫も誰もこの家が必要ないと言っているから不動産会社に勤務しているあなたが頼りよ、よろしくね！」「任せて！」という会話をしました。 先ず、A子様は「自宅を貸したい」と希望されています。大手不動産会社は「借り手はいない」と言ったけど私は金額次第で貸せると思いますので、どのくらい設備投資すれば良いか近々リフォーム業者さんに見て頂くことにしました。 喜んだものつかの間、今度は「自宅を賃貸できればその賃料を施設の費用に充てられれば助かるけど、この先【ぼけ】てしまったらどうしましょう？」とさらに先の心配がはじまりました。 友人は「成年後見」とかどうかと検討していますが、相続人は友人一人だけで、相続争いに心配は無いのです。彼女の心配は母親の年齢に伴う判断能力が衰えた時に、親の財産をいじれない事です。 そこで「家族信託」というものがあります。家族信託における受託者とは、「委託者から託された財産を管理し、運用する立場」の人です。財産の名義は受託者になるので、受託者は「財産の形式上の所有者」という立場になります。受託者は信託目的の範囲で、信託財産の管理や運用に関する大きな権限と義務を持ちます。具体的には、受託者は信託財産の保存行為や賃貸等の収益を図るための運用行為ができます。また、信託契約の内容によっては新たな不動産の購入や借入行為まで行うことができます。受託者は、信託契約に基づいて家庭裁判所の介在なく財産を管理できます。 老後は家族だけでは上手くいきません。昔と違って施設に家族を預けることは当たり前のことです。面倒が見切れなくなって入所して頂くのと、自分の意志でお世話になる所を決めるのとでは生きて行く楽しさが違います。 明日は我が身・・老後のことをお正月にご家族でじっくりと話題になさるのはいかがでしょうか？
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2022年11月15日
相続あれこれ 2022年11月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2022年11月15日時点の内容となります。 2023年度税制改正注目の「生前贈与の税制の見直し」に関する改正案 現在、政府・与党が2023年度税制改正で、生きているうちに子や孫へ資産を渡す「生前贈与」に関する税制の手続きを簡素化する方向で検討していることが分かっています。60歳以上の親や祖父母から資産を受け取る成人が選択できる納税方式で求められる煩雑な税申告を少額であれば不要とする案が軸になっています。 現状、死亡後の相続まで預貯金や不動産などを持ち続ける人が多く、財務省によると約1900兆円の個人金融資産の６割超を60歳代以上が保有しているといったことが背景にあり、若い世代に早く移せる道を整え、消費による経済活性化につなげる狙いがあり、議論がまとまれば12月中旬に示す与党税制改正大綱に盛り込むといった話が進んでいるようです。それでは現行の制度を見てみましょう。 【 現行制度 】一定の資産を相続した相続人は、相続税を納税しなければなりません。 基礎控除額は3,000万円＋（600万円×法定相続人の数） 例えば、配偶者と子2人が相続人の場合の基礎控除額は4,800万円となります。相続税の対象となる財産から基礎控除を除いた金額が課税遺産総額となり、以下の税率および控除額で相続税を算出します。 生前贈与は、主に相続税の節税目的で行われます。親族間であっても、一定の資産を贈与した場合には贈与税が課税されますが、1年間に受け取った財産が110万円未満であれば非課税です。また、60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子や孫に贈与する場合に「相続時精算課税」を選択することで、2,500万円以下まで贈与税が非課税となります。 【 改正案 】現在、「相続時精算課税」の制度を簡略化する方向で検討が始まっています。現行制度では、相続時精算課税をするには「相続時精算課税選択届出書」の届出が必要です。しかし、2023年度税制改正によって、少額な贈与であればこのような手続きが不要となる可能性があります。 簡略化の狙いは、次の通りです。・ 煩雑な手続きをなくし利用者を増やしたい・ 若い世代に早く資産を移行させて経済活性化につなげたい 有益な制度であるなら、利用できる方が利用しやすくなるよう改善することはとても大切なことですね。 制度を有効に活用し、相続対策に生かす、さらには経済が活性化する。良いサイクルで世の中が良くなることを願うばかりです。
