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2024年11月25日小浜 秋祭り2024 を開催しました！
こんにちは！小浜土地建物です。 23日（土）に「小浜秋祭り」を開催いたしました！開催当日は少し北風が強く、気温も前日より低めながら開場からたくさんのお客様にお越しいただきました。ご来場いただきましたオーナー様、ご入居者様を始め、近隣にお住いの方々にこの場を借りて厚く御礼申し上げます。 前日の夕方から隣地のコインパーキング、当社の社用車用駐車スペースを封鎖しお祭りの準備。会社や学校からの帰宅時間にも作業を行ったためか、通りかかった方々にもチラシをご覧いただいていました。 秋祭り 画像ギャラリー 本店横の駐車場スペースを利用して開催 開始直後からたくさんのお客様がご来場 購入したフードメニューをその場で楽しめました♪ 人気の「ROCKET CHICKEN」さん♪ 味自慢のカレー屋さん「GARA」さんも♪ ごりさんが準備している間はスタッフがお店番 休憩スペースもご用意しました ミニゲームはヨーヨー釣り、スーパーボール 奥にはストラックアウトと輪投げ 今回の秋祭りは久しぶりに行うセミナー以外のイベントでしたので、さぐりさぐりの準備となりました。当日どれだけご来場いただけるか、不安を抱いていましたがたくさんの方にお越しいただき嬉しく思います。 開催していく上での反省点は次回のイベントに活かし、今後もオーナー様やご入居者様、近隣の方々に楽しんでいただけるようなイベントを企画していきたいと思います♪
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2024年11月23日
2024年11月 オーナー様向けセミナーを開催しました
11月24日にココテラス湘南さんの会議室をお借りして、主に当社とお取引きのあるオーナー様を対象としたライフアップセミナーを開催いたしました。毎年恒例のネットワーク88の幸田先生を講師としてお招きした新春ライフアップセミナーを除くと実に数年ぶりの開催となり、担当するスタッフも手探りでの開催準備となりました。 テーマを「外装メンテナンスの重要性と注意点」と「賃貸住宅修繕共済制度とは」として開催。開催当日は16名のオーナー様にご来場いただきました。お越しいただいたオーナー様、この場を借りて御礼申し上げます。 第一部は当社建築課の村田が講師となり、「外装メンテナンスの重要性と注意点」についてお話をしました。実際に建築現場で使われる資材などを使いながら、建物構造の基本的なお話から屋根や外装の種類をなるべくかみ砕きながらお話させていただきました。また、外装メンテナンスを行わなかった場合に建物に及ぼす影響、メンテナンスの方法と塗装業者選定時の注意点、使われる塗料の種類とその特性をレクチャー。最後にメンテナンスと賃貸経営の関係をお伝えしていきました。 セミナー受講中の様子 実際の部材を使いながら建物構造についてを説明 鉄筋も実物をお見せしながら解説しました 第二部は外部から講師をお招きして、「賃貸住宅修繕共済制度とは」をテーマに行いました。今回、講師としてお招きしましたのは全国賃貸住宅修繕共済協同組合の阪谷 泰幸氏です。 毎年の掛金が経費として計上できる賃貸住宅修繕共済制度について、詳しくお話していただきました。オーナー様が所有物件の修繕工事をしたくても、修繕業者からの見積もり費用が高いハードルとなる場合がございます。そのような「いずれ訪れる修繕工事」に備えるため、毎年の掛金を全額経費計上でき、賃貸オーナー様のキャッシュフロー改善に大きな効果が期待できます。計画修繕の実施は、資産価値の維持に繋がり、経営の安定化をもたらしてくれます。 第二部スタート 担当スタッフが見守る中、第二部が進みます 説明が進み、質問が飛び交う場面も 今後もオーナー様のお役に立つセミナーや、地域交流イベントなどを定期的に企画していきたいと思います♪
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2024年11月15日
相続あれこれ 2024年11月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年11月15日時点の内容となります。 賃貸住宅の修繕積立金の経費参入が実現！賃貸住宅修繕共済制度とは 今回の相続コラムは新倉が担当致します。 建物外壁工事や屋上防水工事には多額の資金が必要で、多くの不動産オーナー様は資金確保に頭を悩ませてきました。そのような中、自由民主党賃貸住宅対策議員連盟臨時総会において、賃貸住宅修繕費にかかる共済制度の認可が国土交通省から下りたことが発表されました。オーナー様が毎年定期的に拠出した掛け金は、その年の経費として認められ、将来の大規模修繕工事に備える仕組みが実現したのです。 長期的な既存ストックの有効活用のため、民間賃貸住宅においても計画的な大規模修繕の実施が重要です。これにより、入居者の良好な居住環境が確保され、賃貸オーナーにとっても資産価値の維持、賃貸経営の安定化につながることが期待できます。 しかし、賃貸オーナーの多くは大規模修繕工事の経験がない現状です。また経験があったとしても、その資金確保が高いハードルとなることから、計画的かつ永続的な実施が課題となっているケースが多くあります。 賃貸オーナーの大規模修繕の資金確保の課題解決を目的に賃貸住宅関係２団体は、「全国賃貸住宅修繕共済協同組合」を立ち上げました。 組合が提供する「賃貸住宅修繕共済」の仕組みを活用することで、賃貸物件においても修繕資金積立が可能になりました。将来、オーナーの所有する賃貸住宅に劣化が生じ、一定の工事を行った際、その修繕資金に充当するための共済金を支払う業界初の制度です。 本制度は、将来の修繕費に備える「共済」であり、その共済掛金は全額経費への算入が可能です。毎年の経費として申告することで、効率的な修繕資金確保が実現でき、将来の修繕費用の不安を解消することが期待できます。また、相続や事業継承にも有効な制度となっております。 さらに賃貸経営における「計画的な大規模修繕の実施」は、 既存住宅の長期有効活用 安全な住環境の提供 空き家（空き部屋）への対策などにつながることから、SDGsの目標達成に貢献ができる といったメリットがあります。 「賃貸住宅修繕共済」について詳しく聞きたい！という方は新倉までお気軽にお問合せ下さい。
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2024年10月15日
相続あれこれ 2024年10月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年10月15日時点の内容となります。 生命保険金の受取人は「配偶者」？それとも「子」？ 今回のコラムは井田が担当します！ 生命保険のメリット 死亡保険金には、非課税枠（法定相続人×500万円）があることの他に以下のメリットもございます。 ①遺産分割協議が不要 ➡死亡保険金は受取人固有の財産（みなし相続財産）となり、受取人単独の請求が可能です。又、遺産分割対象から財産の一部を切り離す事が出来る為、法定相続分や遺留分の金額調整も可能となります（生命保険金は原則、遺留分の対象外となります）。 ②自分の意思で受取人を指定できる ➡遺産分割の対象とならない為、自分（契約者）の意思で保険金の受取人を決める事が可能です（配偶者又は２親等以内の血族の範囲内で）。納税資金や代償分割の原資としても利用しやすく、又、相続放棄をした物も受取人に指定可能です。 ③資金流動性が高い（すぐに支払ってもらえる） ➡必要書類（死亡診断書、受取人の戸籍抄本・印鑑証明書等）が揃えば、請求後５営業日以内での支払いも可能となります。 保険金の受取人は「配偶者」にするか「子」にするか では、実際に生命保険に加入する際、保険金の受取人は誰に設定すると良いのでしょうか？（今回のコラムでは、“相続対策”という観点でお話をさせて頂きます。） 一般的には保険金の受取人は「配偶者」を指定することがイメージすることが多いと思います。 ですが、配偶者には“配偶者控除”というものがあり、相続の際に「相続財産の半分迄」か「１億6,000万円迄」は相続税が掛からない、というものになります。 例えば、相続財産が１億円だった場合、配偶者は１億円全額を相続しても相続税は掛かりません。（理由：１億6,000万円までは配偶者控除の対象である為） 又、相続財産が４億円だった場合、配偶者は２億円までであれば相続税は掛かりません。（理由：配偶者の法定相続分である50％＝２億円までは配偶者控除の対象である為） その為、配偶者の方には通常の相続でも相続税負担の心配なく財産をお渡しする事が出来ます。一方、子どもがいて、不動産（アパート）のみを子どもが相続することなり、相続税の支払いが発生する時には、保険金があれば相続税の支払い原資とすることが出来ます。 又、子どもが２人（長男・次男）いて、１つ土地を長男1人が相続した場合、不動産を取得した長男だけが大きな利益を受け取ってしまう事になるので、長男が保険金を受け取り、長男から次男に代償金を支払う事で遺産分割協議をスムーズに進める事が出来ます。 まとめ 相続において「生命保険」は、 生命保険の非課税枠が使える為、相続税額を減らす効果 遺産分割協議が不要で、スムーズに現金化できる 分割時（代償分割）や納税原資として役に立つ など、多くのメリットや活用方法があります。ご自身のご家族の場合、どのような生命保険の活用方法が良いか、弊社とご一緒に考えてみませんか？
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2024年9月13日
相続あれこれ 2024年9月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年9月13日時点の内容となります。 任意後見制度のススメ 任意後見制度とは、将来のために自分の判断能力が十分なうちに、あらかじめ支援してもらう人を決めることができる制度です。支援してもらう人＝後見人となってくれる人と任意後見契約を締結し、将来、自分が認知症や精神障害等で判断能力が不十分になったときに支援を受けるという制度です。 人は、年を重ねるにつれて、次第に物事を判断する能力が衰えていくことは避けらず、認知症を患ったり、判断能力が不十分になったり、自分の持っている不動産や預貯金の管理、日常生活をおくるうえでの自分の身の回りの事ついて適切な処理をすることができなくなる場合もあります。日本の高齢者のうち、認知症高齢者は2012年時点では約462万人、2025年には約700万人、65歳以上の高齢者の約5人に1人が認知症になると見込まれています。（厚生労働省ホームページ参照）。また、事故や病気等により同じような状態になることも考えられます。もしもの時の為に、財産の管理や医療契約、施設への入所の契約、身の回りのことを自分に代わってやってくれる人を選んでおくと安心です。このように自分の判断能力が低下したときに、自分に代わって財産管理等の仕事をしてくれる人（任意後見人）をあらかじめ定め、その人との間で、財産管理等の代理権を与えて仕事（法律行為）をしてもらうことを委任する契約が任意後見契約です。 任意後見制度の手続きの流れを、4つのステップに分けてご紹介していきます。 1．任意後見受任者を決める 任意後見人になるためには資格は必要ありません。家族や親戚、友人、弁護士や司法書士等のほか、いわゆる市民後見人型のＮＰＯ法人その他の法人に後見人になってもらうこともできます。最近では、市町村等の支援を受けて後見業務を行う市民後見人の制度も活用できます。厚生労働省ホームページによりますと、現在約４分の１の市町村が市民後見人の育成・活動支援に取り組んでいるようです。 2．契約内容を決める 任意後見人にどのような事務を依頼するかは、契約当事者同士の自由です。任意後見契約で委任することができる内容は、例えば不動産や預貯金の財産管理や法律行為、保険契約、医療や介護サービスの締結、療養看護に関する事務や法律行為、定期的な収入の受領や支出の支払い、物品の購入や日常生活に関する事、登記の申請や税務申告、各種証明書の請求etc... 多岐にわたる事柄を委任（代理権を与える）ができ、支援を受けられます。 3．内容が定まったら「公正証書」で締結する 任意後見受任者の選定、任意後見契約の内容が定まったら、本人と任意後見受任者の双方が公証役場に赴き、公正証書を作成します。事情により本人が直接公証役場に行けないときは、公証人に出張してもらうことも可能です。任意後見契約は公正証書でしなければならないと定められています。その理由は、委任者本人の意思と判断能力をしっかりと確認し、また、契約の内容が法律に従ったものになるよう、法的知識と経験を有する公証人が作成する公正証書によらなければならないと定められています。 4．判断能力が低下したら「任意後見監督人選任の申し立て」をする 認知症の症状がみられるなど、本人の判断能力が低下したら、任意後見監督人の選任を申し立て、任意後見契約を開始します。任意後見契約は、任意後見監督人が選任されたときから効力が発生します。申し立ては本人の住所地の家庭裁判所で行い、申し立てができるのは、本人、配偶者、四親等内の親族、任意後見受任者です。任意後見監督人とは、任意後見人が契約内容どおりに適正に仕事をしているかどうかを監督する人です。任意後見監督人を通じて、間接的に家庭裁判所が任意後見人を監督することにより、本人の保護を図っています。 最後に… 任意後見制度は、信頼できる人を選任して自分が望む将来を送れるようにサポートをお願いできる制度です。適切に利用すれば大変メリットがあります。ご興味ございましたら是非ご連絡ください。当社には相続の専門家、コンサルタントが在籍しています。まずはお気軽にご相談ください。今回は池田が担当しました！
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2024年8月15日
相続あれこれ 2024年8月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年8月15日時点の内容となります。 これからの相続を考えよう 相続の流れ 相続が起きるとさまざまな手続きが必要となります。ただ、相続発生後は法事も多く、気付いたら手続きができる期間が過ぎていた！というお話は少なくありません。そうならないためにも、相続手続きは期限と、どの手続きを自分で行い、どの手続きを専門家に任せるかを決める必要があります。 《相続前》 親が生前のうちに準備すべきことは、「家族できちんと話し合うこと」です。 《相続開始》 親（被相続人）が亡くなると、相続手続きが必要となります。 3ヶ月以内におこなうこと 1.相続の発生（被相続人の死亡） 死亡届の提出、火葬などの手続き、通夜・葬式・初七日 (1) 遺言書の確認遺言書の有無によって、相続財産を取得する人や相続登記手続き、必要書類が異なります。※遺言者が封印されている場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要です。 (2) 相続人の確認戸籍謄本を取り、法定相続人を確定させます。 (3) 相続財産の調査遺産と負債の調査を行います。 2.相続の選択 相続財産を単純承認や限定承認、または相続放棄の手続きが必要です。10ヶ月以内におこなうこと 3.遺産分割協議 ※期限の定めなし 遺言書がない場合、法定相続人は遺産をどのように分配するか、遺産分割協議書を作成する必要があります。 4.相続財産の名義変更手続き 銀行口座や株式の他に、不動産や土地などの相続登記の必要があります。 5.相続税の申告・納付 相続税は、相続によって得た財産に対して算出され、10ヶ月以内に申告・納付しなければいけません。 相続はある日突然やってきます。事前に準備を進めることで問題を最小限にすることが可能になります。
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2024年7月21日
賃貸物件でも出来る！暑さ対策
こんにちは、小浜土地建物です！ 15日の海の日には茅ヶ崎エリアで夏の到来を告げるお祭り「浜降祭」が開催されました。その3日後の18日には関東地方の梅雨明け宣言がされ、本格的な暑い夏がやってきました。 浜降祭の様子① 浜降祭の様子② 浜降祭の様子③ 賃貸でもできる暑さ対策 エアコンを使うときは 梅雨が明け、暑さが本格化してくると気になってくるのが自宅に帰った時の暑さですよね。すぐにエアコンを入れたいところですがその前に！室内にこもったあつ～～～～い空気を外に出してから電源をオンにしましょう♪まずは部屋中の窓を開けて空気の入替えを。こもった空気の抜けが悪い時はサーキュレーターを使うと良いです。（サーキュレーターはエアコンを効率的に使う為にもおススメです♪） また、エアコンは室内機と室外機でワンセットなので、室外機の設置環境にも注目しましょう。室内機のフィルター清掃だけでなく、室外機の外気取り入れ口周辺の掃除をする、室外機そのものが直射日光にさらされないようにする、などの対策も効果的です。室外機の外気取り込み口周辺に物を置くと外気の取り込みが不十分になるだけでなく、熱を吸い戻してしまい外気を冷たくするためによりエネルギーが必要になるので電気料金に影響がでることも。 遮光カーテンやブラインドで外出中にも暑さ対策 寒い時期の冷気もそうですが、暑い時の暖気も窓が影響することが多いです。夏の暑い時期は特に陽射しが室内に入ることで室内温度の上昇が加速します。手軽にできる対策としては、カーテンを遮光等級の高いものに変えたり、ドレープカーテンとレースカーテンの両方を閉めることで空気の層を作り、室内に熱が入り込みにくいようにする、窓の外にすだれやよしずを設置する、などがあります。（すだれやよしずの設置は風が強めのエリアでは飛ばされないように気を付けてくださいね♪） おわりに 賃貸物件に限らずですが、室内環境をよくするには「①空気の通り道を確保する、②夏は陽射しが入り込まないように、冬は陽射しが入りやすいようにすること」が大事です。 室内の上手な換気についてはこちらからhttps://www.daikin.co.jp/air/life/ventilation ダイキン工業株式会社「上手な換気の方法～住宅編～」より
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2024年7月15日
相続あれこれ 2024年7月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年7月15日時点の内容となります。 相続対策には相続税の対象となる終身保険を活用しましょう 死亡保険には、主に２つの種類（定期保険・終身保険）があります。その中で相続対策として活用するなら、保険料が一時払いの終身保険がおすすめです。一時払いの終身保険であれば、90歳の方が加入できるものもございますし、依然として低金利の時代なので現金・預金の活用という点からもおすすめです。 ①定期保険 保険期間が一定で、その期間に死亡した場合は保険金が受け取れます。例えば20年間といった一定期間内（保険期間中）に被保険者が亡くなった場合、死亡保険金を受け取ることができます。ただ、定期保険は一般的に「掛け捨て保険」といわれ、亡くなった時に保険期間が終了していたら保険金が受け取れないので、相続対策としては不向きである事がお分かりいただけると思います。 ②終身保険 終身保険は一生涯の死亡を保障する保険であり契約期間の終了がない保険です。保障が一生涯続くので、被保険者はいつ亡くなっても、必ず死亡保険金を受け取ることができます。 保険の加入方法によって対象となる税金が変わります！！ 保険の加入方法によって、高額な税金を課せられるだけでなく、下手をすれば、保険をかけたことで逆に損をしてしまうこともあります。その為、 契約者と受取人の関係によってどのような税金が課せられるのか、確認しておきましょう。 「保険料負担者から保険金をもらう」と考えると分かりやすいと思います。①は、亡くなった人（父）から保険金をもらうことになるので、相続税です。②は、自分が掛けた保険料が増えて保険金になるので、増えた分に所得税がかかります。③は、生きている父から保険金をもらうことになるので、贈与税です。 相続税対策の場合は、①の相続税型の加入方法にしましょう。①の加入方法であれば、生命保険の非課税枠（法定相続人×５００万円）が利用可能です。また、①の時に受取人を「妻」と「子」どちらに設定すれば良いでしょうか？勿論、受取人を複数人設定することも可能ですが、相続における生命保険金の効力も念頭に入れて受取人を設定しましょう。
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2024年6月14日
相続あれこれ 2024年6月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年6月14日時点の内容となります。 高齢者の5人に1人が認知症に？2025年問題に備えて 現在「2025年問題」という言葉をよく耳にします。厚生労働省の推計（認知症施策推進総合戦略（新オレンジプラン））によれば、2025年には認知症患者数は700万人前後に達し、65歳以上の高齢者の約5人に１人が認知症を発症するという予測があります。また65歳以上の高齢者を65歳以上の高齢者が介護する「老老介護」は、社会問題となっており、中には80歳を過ぎても働いていらっしゃる方もいて、元気な高齢者が日本を支えてくれているとも言えますが、高齢化社会・認知症問題は他人事ではありません。 そしてこのリスクは当然に相続にも密接に当てはまります。高齢化社会での相続対策は、相続発生時の対策だけでなく、被相続人の意思能力、判断能力が衰える前に対策を講じておくことが重要となります。 認知症を発症してしまった場合、ご家族にとってどんなに良い方法があっても財産を減らしたり、活用することができなくなり、預金の引出しや、財産売却、遺言等々の相続対策ができなくなります。 では、認知症になってしまうとどうして相続対策ができないのでしょうか？ 民法では認知症を発症した人は「判断能力のない者」として扱われてしまう可能性があり、判断能力がない人の法律行為は無効になってしまう可能性があります。法律行為には相続対策も含まれるため認知症の人が行う相続対策等も無効として扱われてしまいます。認知症になる前にどのような対策を取れば、相続対策ができるのでしょうか？ 今回は有効な対策方法を2つご紹介します。 【任意後見制度による対策】 後見制度には法定後見制度のほかに「任意後見制度」があります。 認知症等で判断能力が低下した時に備え、事前に財産の管理を第三者に任せる契約をしておくのが任意後見制度です。任意後見制度は法定後見制度と異なり、後見人の意思で被後見人を選べ、その被後見人に財産の処分・管理等を託すことができます。任意後見制度を利用するには、後見人と被後見人候補との間で「任意後見契約」を締結する必要があります。認知症と診断されてからでは、法定後見制度しか使えません。早い段階から任意後見制度を利用して、信頼のおける第三者に財産の管理を託し、相続対策をしておきましょう。 【家族信託による対策】 家族信託とは認知症による資産凍結リスクを防ぐ相続の生前対策です。自分の財産を「誰に」「どのような目的で」「いつ」渡すかということをあらかじめ元気なうちに定めて「信頼できる相手」と契約をして財産管理の権利を移し、将来その契約を確実に実行させていくことを取り決めます。多くの場合、父母、祖父祖母の財産を、面倒を見ている子や孫、姪や甥が受託者となって財産を管理していく制度です。家族が認知症になることで起こるトラブル（預金の引出しや贈与、所有不動産の売却、財産の処分等々）を防ぐことができると注目されている相続対策です。 自分は認知症なんてかからないとお考えの方でも、元気な今のうちにしっかりと対策をしておくことをお勧めします。生前対策は早いに越したことはないです。方向性だけでも決めておくと、その後の対策・対応が大きく変わってきます。認知症になってからでは相続対策は全くできません。スムーズな相続を行うためにも「任意後見制度」や「家族信託」等の対策の検討を始められてはいかがでしょうか。 当社には相続の専門家、コンサルタントが在籍しています。まずはお気軽にご相談ください。
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2024年5月15日
相続あれこれ 2024年5月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年5月15日時点の内容となります。 「これからの相続を考えよう」 相続はある日突然やってきます。それは親などから遺産を受ける相続、そして自分が遺産を渡す相続。どちらも起きてしまってから「どうしよう」となりがちですが、事前に準備を進めることで問題を最小限にすることが可能になります。 争族対策・・・遺産分割の際に相続人同士が相続財産をめぐって争う事のないように、あらかじめ対策を講じることです。 相続でトラブルが起こる大きな原因として「亡くなった人の意思が見えない事」があります 通常、人が亡くなり相続が起きた場合、遺産は、通常法律で決められた割合で平等に分けられてしまいます。（均分相続）亡くなった人からの有効なメッセージがなければ、相続人にとっては亡くなった人の意思が見えず、基準もないわけですから、迷いも生じ、互いの主張がぶつかることも無理はありません。自分が亡くなった後、法律で決められた割合でなく、残された家族の中で争いがないようにする為には、生前に遺言書を作成しておき、自分の意思を家族に伝えることが必要になります。遺言書があれば、基本的には遺言書の通りに財産が分けられることになります。 将来のトラブルを防ぐために、遺言書を作成しておいた方がいいケース 主な財産が不動産の場合 子供がいない場合 相続人への財産の分配をあらかじめ指定しておきたい場合 先妻との間に子どもがいる場合 お世話になった人に財産を渡してあげたい場合 婚姻届を出していない内縁の夫婦の場合 相続権のない孫や兄弟姉妹、息子の嫁に財産を残したい場合 家族で個人商店、同族会社を経営している場合 相続については、事前に話し合いができる状況を作る事が大事ですね。
