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2025年10月15日相続あれこれ 2025年10月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年10月15日時点の内容となります。 「大相続時代」の到来 2025年問題とは 2025年問題とは、1947年から1949年に生まれた団塊世代約800万人が後期高齢者（75歳以上）になることから生じる、社会全体の大きな問題です。2025年を境に、日本は「超高齢化社会」の真っただ中に突入し、さらに「大相続時代」とも呼ばれる相続件数の急増期を迎えます。医療・介護、社会保障、労働力、経済、相続など、幅広い分野で大きな影響が予測されています。 超高齢化社会へ突入 2025年になると、超高齢化社会の問題が本格化します。高齢者人口の増加に伴い、医療や介護の需要が急増し、社会保障費が膨らむことが懸念されています。この負担は主に若い世代が背負うことになり、増税や公共サービスの縮小が避けられない可能性があります。 また、少子化による労働力人口の減少は、企業にも深刻な影響を与えます。後継者がいないために廃業を余儀なくされる中小企業が増加する可能性があります。これにより、地域経済が弱体化し、国全体の経済成長も停滞するリスクが高まります。医療や介護の現場でも人手不足が問題になります。高齢者が増える一方で、働き手が減っているため、必要なサービスを提供するのが難しくなる可能性があります。このような状況では、家族の負担も増えることが予想されます。 2025年問題のひとつである、「大相続時代」と呼ばれる相続の増加は、特に大きな課題です。団塊世代の高齢化に伴い、相続件数が急増することが予想されています。その結果、遺産分割協議で親族間の意見が対立するなど、トラブルが発生するケースも増えると考えられます。また、長寿化が進む中で、認知症患者の増加も懸念されています。認知症を患うと、相続手続きに必要な判断能力が低下し、遺言書の作成や生前贈与が難しくなることがあります。 加えて、2015年に相続税法が改正され、基礎控除額が引き下げられた結果、相続税の課税対象となる家庭が増加しました。これにより、従来は非課税だった家庭でも、相続税の支払いが必要となるケースが増えています。特に、遺産に不動産を含む場合、相続人が納税資金を用意できず、トラブルに発展することも少なくありません。 何かあってからではなく、元気なうちから対策を始めることで、円滑な遺産相続となるように備えていきましょう。
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2025年09月15日
相続あれこれ 2025年9月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年9月15日時点の内容となります。 路線価とは？ 路線価とは何？ 毎年1月1日を評価時点として、国税庁が毎年7月1日に発表している土地の価格の事を指します。 この路線価は、相続の際に所有している土地の価格を算定する際に利用されます（時価評価と乖離がある場合等は例外有）。 近年、よくニュースや新聞でも「路線価が●年連続で上昇」と話題になっておりますが、路線価が上昇するという事は、相続税評価額が上がり、相続税額も増えるという事となります。 路線価の見方？ まずはGoogle等の検索エンジンで「路線価 令和７年度」と検索し、国税庁のウェブサイトにアクセスしてみましょう。そして、所有している該当の土地の市区町村をクリックすると、以下の様な図が出てきます。 例えば、図の■（赤い四角）に100㎡の土地Ａを所有していたとします。 当該土地Ａ（■）の前面道路は『295Ｄ』と記載がありますが、これは“１㎡当たり295,000円ですよ”という意味になりますので、土地Ａの路線価格は2,950万円という事が分かります。 ※因みに、同じ場所の４年前は『260Ｄ』でしたので、なんと4年間で１㎡当たり35,000円、100㎡では350万円も評価額が上昇している事となります。 又、『295Ｄ』の中のアルファベット“Ｄ”は、借地権割合を示しておりますので、土地Ａが借りている土地であっても、相続税上は1,770万円（2,950万円×60％）の財産価値があるという評価となります。尚、実際の相続税評価額の計算では、その土地の利用方法によって減額等がなされます。 この他、路線価は主に市街地に定められている為、路線価の無い地域では固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて算定致します。 ご家族の方がお集りになるタイミングでこうした話題から将来について話してみるのは如何でしょうか？
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2025年08月16日
相続あれこれ 2025年8月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年8月15日時点の内容となります。 将来の相続に備えて 今回は「遺言書のススメ」をお伝えしていきます。 遺言書は何の為に必要なの？ みなさん遺言書の必要性について考えたことは有りますか？ まだ先のこと、いずれはとお考えの方も多いかもしれません。ただ、遺言書は、残された家族が揉めずに今後の生活を送るためにとても大きな役割を担っています。 “家族みんなで仲良く話し合って分けて欲しい”“子供たちも仲が良いから揉める事なんて想像出来ない” そう思っていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。また、遺言書を書き、遺す財産を指定してしまう事で、 “不平等になると分かりながら書くのは気が引ける”“遺産分割で揉めて、家族同士の仲が悪くなるなんて財産が多い人の問題でしょ” とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。遺言書は、単に財産分割を指定する紙ではなく、遺された家族が目にする被相続人（亡くなった方）からの『最後の手紙』なのです。勿論、相続人同士の話し合いで遺言通りにしなくても大丈夫です。 「付言事項」はご存知ですか？ “遺言書があれば必ずしも揉めない”とは言い切れません。全ての財産は全員平等に分けられるとは限りませんので、相続人の中には“なんで兄（妹）の方が多いんだ”と思う方もいらっしゃると思います。 そんな時に有効になるのは『付言事項』です。付言事項とは法的効力を与える目的ではありませんが、被相続人（亡くなった方）にどのような想いがあるのか、家族への感謝やそれぞれの相続人に想いを書き表す事が出来ます。 例えば下記のように感謝や想いを伝えます。 ”付言 長男と長女は私亡きあとは妻の介護を協力して努め、仲良く暮らして欲しい。今まで私たちを見守ってくれて、長年の私と妻への献身に心より感謝しています。” このように『付言事項』で想いを伝えるとともに、財産の分け方が記されていれば相続人の心情としても、納得しやすい状況を作る事が出来ます。 自分の書いた遺言書はどこで保管するの？ 自分の書いた遺言書はどこで保管するべきでしょうか？ 自宅の仏壇や金庫の中では、紛失してしまったり、廃棄・隠匿が起こる危険性がありますので、法務局で遺言書を保管してくれるサービス（自筆証書遺言書保管制度）がおすすめです。同制度を利用すると、3,900円で遺言書を保管してもらえる事が可能で、ご自身が亡くなった際に相続人１名に通知をしてくれる制度等もございます。 ※遺言書自体が法的に有効なものであるのか、中身の精査はしてもらえませんのでご注意下さい※ 今回は池田が担当しました。不動産や相続のことに関して、お困りごと、ご心配ごと、ご不明なことがございましたら、どんなことでもお気軽にご相談ください。
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2025年07月15日
相続あれこれ 2025年7月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年7月15日時点の内容となります。 2025年7月から相続税でＡＩ調査スタート 今回の相続コラムは新倉が担当致します。 AI活用の背景 経験豊富な調査官が退官して経験の浅い調査官の割合が増加していること、相続財産の多様化（国外財産や暗号資産など）により調査手法が複雑化していること、相続税の申告件数の増加に伴って調査が必要な事案が増えていること、などがAI活用に至った理由として考えられます。 調査選定の方法 これまでの相続税の調査選定は、国税総合管理システム（KSK）に蓄積された情報を事案に集約し、経験豊富な調査官が全ての事案に目を通して判断してきました。事案に集約される情報は基本的に紙媒体ですので、事前に優先順位を付けて効率的に調査選定を進めていくことは困難でした。しかし、日経新聞（2025年3月14日公開）によると「国税当局は今年夏から実施する相続税の税務調査などに人工知能（AI）を活用する。相続税の申告書や財産状況が分かる資料などをAIで分析、申告漏れの可能性をスコア化して、調査対象者の選定を行う。」と報道されています。この報道からも分かるように、これからの相続税の調査選定にAIが活用されることによって、KSKに蓄積された情報をデータとして分析し、申告漏れのリスクがスコアとして可視化されるようになります。そして、リスクスコアの値や分析されたデータを一元化したツール（RIN）などを基に、優先順位の高い事案から調査官が目を通すことができるようになるため、従来よりも効率的で質の高い調査選定が行われていくことが想定されます。 AIを活用した調査選定が始まることによって、これまで以上に正確な相続税申告が求められる時代になっていきます。だからこそ、何かあってからではなく、元気なうちから対策を始めることで、税務調査リスクのない円滑な遺産相続となるように備えていきましょう。 ご親族で集まることが増えるこの時期に将来の相続について、ご家族と話してみてはいかがでしょうか？
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2025年07月07日
【開催終了！】 2025年7月度 賃貸不動産オーナー様向けセミナー
昨年11月の開催に引き続き、ココテラス湘南さんの会議室をお借りして、オーナー様を対象としたライフアップセミナーを開催いたしました。 今回は第一部の特別講師として船井総合研究所の青木様をお迎えし、『これからの賃貸市場はどうなる』をテーマに、人口減少・少子高齢化といった日本全体の不動産市場が受ける影響とその課題解決についてお話しいただきました。第二部では当社管理営業課の新倉が講師となり、湘南エリアでニーズが多い物件の特徴やリフォーム・リノベーション後に賃料アップに成功した事例をご紹介し、キャッシュフローの視点も絡めた空室対策をお話しさせていただきました。 開催当日は14名のオーナー様にご来場いただきました。（中にはこれから賃貸不動産経営をお考えの方にもご参加いただきました！）大変暑い中お越しいただき、誠にありがとうございます。この場を借りて御礼申し上げます。 今回第二部でのテーマとしたリフォーム・リノベーションは昨年11月のセミナーでお伝えしました、「賃貸住宅修繕共済制度」にもつながるお話しです。賃貸住宅とは切っても切れない「いずれ訪れる修繕工事」を円滑に進めるためにも毎年の掛金を全額経費計上できるこの共済制度は賃貸オーナー様の強い味方となります。積み立てを行うことで通常の原状回復工事ではなく、資産価値を上げるリノベーション工事に切り替えることで空室期間をいかに短くすることができるか、という攻めの賃貸住宅経営をめざしていくことも可能です。 今後も、不動産オーナー様・賃貸物件オーナー様のお役に立てるセミナーを随時企画していきたいと思います！
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2025年06月15日
相続あれこれ 2025年6月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年6月15日時点の内容となります。 遺言書があれば・・・ 遺言書がなかったため、争いが大きくなるケースがあります Ａさんは、自宅兼整骨院を営んでおり、長年地元で活躍されていました。この自宅兼整骨院は、Ａさんの父、Ｂさんの代から営んでおり、土地と自宅はＢさんの名義でした。Ａさんご夫婦は整骨院を営みながら、Ｂさんの介護も行い、最後までＢさんを看取りました。 そんな中、相続問題が発生します。Ａさんの弟、ＸさんはＢさんよりも先に亡くなっていた為、Ｂさんの相続時の法定相続人はＡさん・Ｙさん（Ｘの娘）の２名でした。 ※代襲相続となり、Ｘの娘（Ｙさん）も相続人となります。 ここで、Ｙさん（Ｘの娘）は“自分にも当然相続する権利がある”と主張します。勿論、Yさんにも相続する権利はありますが、残された財産は自宅兼整骨院しかなく、現預金はほとんどありません。遺言書も無く、話し合いも全く進展しない為、最終的に「法定相続分通り」に分けるしかありませんでした。 この結果、この自宅兼整骨院を売却する事になってしまったのです。 遺言書があれば揉めない訳ではありませんが・・・ 上記のケースの場合、もしＢさんが遺言書を書いており「一切の財産は長男Ａに相続させる」としていた場合、揉めなかったのでしょうか？ 実は、代襲相続の場合にも遺留分が認められる為、Ｙさんから遺留分侵害請求をされる可能性はありました。ただ、遺言書があれば遺留分のみの現金の支払いで済んだのです。※遺留分は法定相続分の1/2の為、今回のケースでは財産全体の1/4となります。 仮に5,000万円の財産であれば、遺留分は1,250万円となります（法定相続分は2,500万円）。もし、遺言書があれば、自宅兼整骨院は売らなくて済んだかもしれません・・・。 遺言書さえあれば、防げた事例が散見されます 遺言書は万能薬ではありません。従って、遺言書さえ書けば全てが解決されるものでもありません。 ただ、遺言書が無かったことで、争いが大きく発展する事例があることも確かです。又、ご相談等を頂く中で、“遺言書を書いた方が良いですよ”とお伝えすることもありますが、このまま相続を迎えると心配だな、というご家族も多くいらっしゃいます。 又、遺言書は認知症等になってしまうと書けません。“遺言書、必要かな？”と考えられる状態の時にしか、書くことが出来ません。 遺言書を書けるのは、自分自身しかいないのです・・・。 今回は井田が担当しました。不動産や相続のことに関して、お困りごと、ご心配ごと、ご不明なことがございましたら、どんなことでもお気軽にご相談ください。
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2025年05月15日
相続あれこれ 2025年5月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年5月15日時点の内容となります。 ～将来の相続に備えて～ 今回は「底地・借地権」のお話です 【底地・借地権とは？】 不動産にはさまざまな権利があり「底地」と「借地権」もその権利のうちの1つです。土地を貸している方を「地主（底地人）」、借りた土地に建物を建てている方を「借地人」と呼びます。 底地とは、借地権や地上権が付いた土地の所有権のことをいいます。土地の所有権の上に借地権などがあり、土地の所有権が権利の1番「底」にあるようなイメージです。 借地とは、地主が所有している土地をお借りして（土地の賃貸借契約を締結して）、その上に自身の建物を建てている、借りた土地のことをいいます。 借地の契約は、数十年前に借地人と地主の相対で契約している場合も多く、月々の地代や契約更新時の更新料の取り決めといった契約内容に関するご相談や、相続等で代が変わったことによる借地権の処分や活用、売却に関するご相談が増えています。借地権は建物の所有を目的とする土地を利用する権利であり、所有権と同様に相続財産となりますので相続税の課税対象です。その為、借地権をそのまま承継する事も可能ですが、既にお子様達相続人はご自身の自宅、マンションや戸建を所有していることも多く、承継を望まないために、借地権をご売却したいというご相談も多くございます。 一方、地主の方は、現在の借地人の高齢化が進んできている事へのご不安や、地主ご自身の相続対策を考える中で底地をどうしていくべきか、といったご相談内容も多くございます。 【借地権は売却できる？】 「借地権は売却できるか」というご相談をいただくことがございますが、答えは「売却できる」です。但し、第三者に売却する際は地主の許可を得る必要があり、且つ更に譲渡承諾料の支払いも必要となります。 借地人が持つ権利である借地権に対して、地主が所有するのが底地権です。借地権と底地権の2つを合わせて所有権となるため、借地権単体では住宅ローンの取扱い金融機関が限られる等の理由で、一般個人への売却は難しいというのが実情です。（※一般的な不動産の所有権と比較して、自由に利用ができないことから「不完全所有権」と呼ばれています。） その為、現実に借地権を売却することになった場合は以下のような方法をとります。 地主に買い取ってもらう 地主と協力して底地と借地権の同時売却 不動産業者・建売業者等に買い取ってもらう ※他方で、借地権を売却するという選択だけでなく、交渉事ではありますが地主から底地を買い取って所有権にするといった選択肢もございます。 まとめ 借地と底地に関する問題は、専門性が高く、一つの土地に対して地主と借地人の両方の権利が入り混じるため、権利関係が複雑という特徴があり、処分・活用に時間が掛かるケースが多くございます。相続の手続きは限られた期間の中で行うため、処分にあまり時間をかけられない場面もございますので、借地・底地をご所有の方は、まずは早い段階で取扱い経験が多い当社へご相談ください。 今回は池田が担当しました。不動産や相続のことに関して、お困りごと、ご心配ごと、ご不明なことがございましたら、どんなことでもお気軽にご相談ください。
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2025年04月15日
相続あれこれ 2025年4月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年4月15日時点の内容となります。 遺言書を書きましょう 今回の相続コラムは井田が担当致します。「遺言書」についてご紹介したいと思います。 遺言書はなぜ必要なのか Aさんが亡くなり、息子さんと娘さんがいたとします。相続財産が家と預金合わせて5，０００万円の場合、「均等」に分けようとしたら２，５００万円ずつ分ける事となります。 ただ、家（土地・建物）が４，０００万円の価値で預金が１，０００万円しかない場合、どう分ければいいのでしょうか？更に、その家は息子さんと同居していたとしたら、どうなるでしょうか？ 遺言書が無いと、話し合いで決まらなければ法定相続分通りに分ける事となります。例え息子さんが同居していたとしても関係ありません。息子さんがお金を用意できなければ（代償金として）、住んでいた家を売って分けるほかないのです。果たしてこれは「平等」なのでしょうか？ 遺言書は、残された家族が揉めずに今後の生活を送るためにとても大きな役割を担っています。 遺言書は、単に財産分割を指定する紙ではなく、遺された家族が目にする被相続人（亡くなった方）からの『最後の手紙』なのです。勿論、相続人同士の話し合いで遺言通りにしなくても大丈夫です。 「付言事項」を添えて、想いも一緒に伝えましょう。 “遺言書があれば絶対揉めない”とは言い切れません。全ての財産は全員平等に分けられるとは限りませんので、相続人の中には“なんで兄の方が多いんだ”と思う方もいらっしゃると思います。 そんな時に有効になるのは『付言事項』を書く事です。付言事項とは法的効力を与える目的ではありませんが、被相続人（亡くなった方）にどのような想いがあるのか、家族への感謝やそれぞれの相続人に想いを書き表す事が出来ます。例えば自分や妻と同居して面倒を見てくれた息子さんには少し多めに財産を残したいというお気持ちがあれば、付言事項に息子さんへの感謝と共に娘さんへ均等に出来なかった事への配慮の言葉を記します。 『一郎・一郎の妻◇◇さんには、今まで私たちを見守ってくれて大変感謝しています。特に晩年は苦労を掛けました。◇◇さんへの感謝の気持ちも込め、少しですが多く財産を残させてもらいます。 花子が家族皆で帰省してくれる事、いつも楽しみにしていました。ありがとう。財産を均等に分けてあげられない事、大変申し訳ないが、私の意図するところを是非、理解してくれるよう願います。』 このように 『付言事項』で想いを伝えるとともに、財産の分け方が記されていれば相続人の心情としても、納得しやすい状況を作る事が出来ます。 自分の書いた遺言書は仏壇の中？それとも金庫の中？ 自宅の仏壇や金庫の中では、紛失亡失（見つからない）や廃棄・隠匿・改竄が起こる危険性がありますので、法務局で遺言書を保管してくれるサービス（自筆証書遺言書保管制度）がおすすめです。同制度を利用すると、３，９００円で遺言書を保管してもらえる事が可能で、ご自身が亡くなった際に相続人１名に通知をしてくれる制度等もございます。 ※遺言書自体が法的に有効なものであるのか、中身の精査はしてもらえませんのでご注意下さい。
