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2025年07月15日相続あれこれ 2025年7月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年7月15日時点の内容となります。 2025年7月から相続税でＡＩ調査スタート 今回の相続コラムは新倉が担当致します。 AI活用の背景 経験豊富な調査官が退官して経験の浅い調査官の割合が増加していること、相続財産の多様化（国外財産や暗号資産など）により調査手法が複雑化していること、相続税の申告件数の増加に伴って調査が必要な事案が増えていること、などがAI活用に至った理由として考えられます。 調査選定の方法 これまでの相続税の調査選定は、国税総合管理システム（KSK）に蓄積された情報を事案に集約し、経験豊富な調査官が全ての事案に目を通して判断してきました。事案に集約される情報は基本的に紙媒体ですので、事前に優先順位を付けて効率的に調査選定を進めていくことは困難でした。しかし、日経新聞（2025年3月14日公開）によると「国税当局は今年夏から実施する相続税の税務調査などに人工知能（AI）を活用する。相続税の申告書や財産状況が分かる資料などをAIで分析、申告漏れの可能性をスコア化して、調査対象者の選定を行う。」と報道されています。この報道からも分かるように、これからの相続税の調査選定にAIが活用されることによって、KSKに蓄積された情報をデータとして分析し、申告漏れのリスクがスコアとして可視化されるようになります。そして、リスクスコアの値や分析されたデータを一元化したツール（RIN）などを基に、優先順位の高い事案から調査官が目を通すことができるようになるため、従来よりも効率的で質の高い調査選定が行われていくことが想定されます。 AIを活用した調査選定が始まることによって、これまで以上に正確な相続税申告が求められる時代になっていきます。だからこそ、何かあってからではなく、元気なうちから対策を始めることで、税務調査リスクのない円滑な遺産相続となるように備えていきましょう。 ご親族で集まることが増えるこの時期に将来の相続について、ご家族と話してみてはいかがでしょうか？
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2025年07月07日
【開催終了！】 2025年7月度 賃貸不動産オーナー様向けセミナー
昨年11月の開催に引き続き、ココテラス湘南さんの会議室をお借りして、オーナー様を対象としたライフアップセミナーを開催いたしました。 今回は第一部の特別講師として船井総合研究所の青木様をお迎えし、『これからの賃貸市場はどうなる』をテーマに、人口減少・少子高齢化といった日本全体の不動産市場が受ける影響とその課題解決についてお話しいただきました。第二部では当社管理営業課の新倉が講師となり、湘南エリアでニーズが多い物件の特徴やリフォーム・リノベーション後に賃料アップに成功した事例をご紹介し、キャッシュフローの視点も絡めた空室対策をお話しさせていただきました。 開催当日は14名のオーナー様にご来場いただきました。（中にはこれから賃貸不動産経営をお考えの方にもご参加いただきました！）大変暑い中お越しいただき、誠にありがとうございます。この場を借りて御礼申し上げます。 今回第二部でのテーマとしたリフォーム・リノベーションは昨年11月のセミナーでお伝えしました、「賃貸住宅修繕共済制度」にもつながるお話しです。賃貸住宅とは切っても切れない「いずれ訪れる修繕工事」を円滑に進めるためにも毎年の掛金を全額経費計上できるこの共済制度は賃貸オーナー様の強い味方となります。積み立てを行うことで通常の原状回復工事ではなく、資産価値を上げるリノベーション工事に切り替えることで空室期間をいかに短くすることができるか、という攻めの賃貸住宅経営をめざしていくことも可能です。 今後も、不動産オーナー様・賃貸物件オーナー様のお役に立てるセミナーを随時企画していきたいと思います！
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2025年06月15日
相続あれこれ 2025年6月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年6月15日時点の内容となります。 遺言書があれば・・・ 遺言書がなかったため、争いが大きくなるケースがあります Ａさんは、自宅兼整骨院を営んでおり、長年地元で活躍されていました。この自宅兼整骨院は、Ａさんの父、Ｂさんの代から営んでおり、土地と自宅はＢさんの名義でした。Ａさんご夫婦は整骨院を営みながら、Ｂさんの介護も行い、最後までＢさんを看取りました。 そんな中、相続問題が発生します。Ａさんの弟、ＸさんはＢさんよりも先に亡くなっていた為、Ｂさんの相続時の法定相続人はＡさん・Ｙさん（Ｘの娘）の２名でした。 ※代襲相続となり、Ｘの娘（Ｙさん）も相続人となります。 ここで、Ｙさん（Ｘの娘）は“自分にも当然相続する権利がある”と主張します。勿論、Yさんにも相続する権利はありますが、残された財産は自宅兼整骨院しかなく、現預金はほとんどありません。遺言書も無く、話し合いも全く進展しない為、最終的に「法定相続分通り」に分けるしかありませんでした。 この結果、この自宅兼整骨院を売却する事になってしまったのです。 遺言書があれば揉めない訳ではありませんが・・・ 上記のケースの場合、もしＢさんが遺言書を書いており「一切の財産は長男Ａに相続させる」としていた場合、揉めなかったのでしょうか？ 実は、代襲相続の場合にも遺留分が認められる為、Ｙさんから遺留分侵害請求をされる可能性はありました。ただ、遺言書があれば遺留分のみの現金の支払いで済んだのです。※遺留分は法定相続分の1/2の為、今回のケースでは財産全体の1/4となります。 仮に5,000万円の財産であれば、遺留分は1,250万円となります（法定相続分は2,500万円）。もし、遺言書があれば、自宅兼整骨院は売らなくて済んだかもしれません・・・。 遺言書さえあれば、防げた事例が散見されます 遺言書は万能薬ではありません。従って、遺言書さえ書けば全てが解決されるものでもありません。 ただ、遺言書が無かったことで、争いが大きく発展する事例があることも確かです。又、ご相談等を頂く中で、“遺言書を書いた方が良いですよ”とお伝えすることもありますが、このまま相続を迎えると心配だな、というご家族も多くいらっしゃいます。 又、遺言書は認知症等になってしまうと書けません。“遺言書、必要かな？”と考えられる状態の時にしか、書くことが出来ません。 遺言書を書けるのは、自分自身しかいないのです・・・。 今回は井田が担当しました。不動産や相続のことに関して、お困りごと、ご心配ごと、ご不明なことがございましたら、どんなことでもお気軽にご相談ください。
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2025年05月15日
相続あれこれ 2025年5月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年5月15日時点の内容となります。 ～将来の相続に備えて～ 今回は「底地・借地権」のお話です 【底地・借地権とは？】 不動産にはさまざまな権利があり「底地」と「借地権」もその権利のうちの1つです。土地を貸している方を「地主（底地人）」、借りた土地に建物を建てている方を「借地人」と呼びます。 底地とは、借地権や地上権が付いた土地の所有権のことをいいます。土地の所有権の上に借地権などがあり、土地の所有権が権利の1番「底」にあるようなイメージです。 借地とは、地主が所有している土地をお借りして（土地の賃貸借契約を締結して）、その上に自身の建物を建てている、借りた土地のことをいいます。 借地の契約は、数十年前に借地人と地主の相対で契約している場合も多く、月々の地代や契約更新時の更新料の取り決めといった契約内容に関するご相談や、相続等で代が変わったことによる借地権の処分や活用、売却に関するご相談が増えています。借地権は建物の所有を目的とする土地を利用する権利であり、所有権と同様に相続財産となりますので相続税の課税対象です。その為、借地権をそのまま承継する事も可能ですが、既にお子様達相続人はご自身の自宅、マンションや戸建を所有していることも多く、承継を望まないために、借地権をご売却したいというご相談も多くございます。 一方、地主の方は、現在の借地人の高齢化が進んできている事へのご不安や、地主ご自身の相続対策を考える中で底地をどうしていくべきか、といったご相談内容も多くございます。 【借地権は売却できる？】 「借地権は売却できるか」というご相談をいただくことがございますが、答えは「売却できる」です。但し、第三者に売却する際は地主の許可を得る必要があり、且つ更に譲渡承諾料の支払いも必要となります。 借地人が持つ権利である借地権に対して、地主が所有するのが底地権です。借地権と底地権の2つを合わせて所有権となるため、借地権単体では住宅ローンの取扱い金融機関が限られる等の理由で、一般個人への売却は難しいというのが実情です。（※一般的な不動産の所有権と比較して、自由に利用ができないことから「不完全所有権」と呼ばれています。） その為、現実に借地権を売却することになった場合は以下のような方法をとります。 地主に買い取ってもらう 地主と協力して底地と借地権の同時売却 不動産業者・建売業者等に買い取ってもらう ※他方で、借地権を売却するという選択だけでなく、交渉事ではありますが地主から底地を買い取って所有権にするといった選択肢もございます。 まとめ 借地と底地に関する問題は、専門性が高く、一つの土地に対して地主と借地人の両方の権利が入り混じるため、権利関係が複雑という特徴があり、処分・活用に時間が掛かるケースが多くございます。相続の手続きは限られた期間の中で行うため、処分にあまり時間をかけられない場面もございますので、借地・底地をご所有の方は、まずは早い段階で取扱い経験が多い当社へご相談ください。 今回は池田が担当しました。不動産や相続のことに関して、お困りごと、ご心配ごと、ご不明なことがございましたら、どんなことでもお気軽にご相談ください。
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2025年04月15日
相続あれこれ 2025年4月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年4月15日時点の内容となります。 遺言書を書きましょう 今回の相続コラムは井田が担当致します。「遺言書」についてご紹介したいと思います。 遺言書はなぜ必要なのか Aさんが亡くなり、息子さんと娘さんがいたとします。相続財産が家と預金合わせて5，０００万円の場合、「均等」に分けようとしたら２，５００万円ずつ分ける事となります。 ただ、家（土地・建物）が４，０００万円の価値で預金が１，０００万円しかない場合、どう分ければいいのでしょうか？更に、その家は息子さんと同居していたとしたら、どうなるでしょうか？ 遺言書が無いと、話し合いで決まらなければ法定相続分通りに分ける事となります。例え息子さんが同居していたとしても関係ありません。息子さんがお金を用意できなければ（代償金として）、住んでいた家を売って分けるほかないのです。果たしてこれは「平等」なのでしょうか？ 遺言書は、残された家族が揉めずに今後の生活を送るためにとても大きな役割を担っています。 遺言書は、単に財産分割を指定する紙ではなく、遺された家族が目にする被相続人（亡くなった方）からの『最後の手紙』なのです。勿論、相続人同士の話し合いで遺言通りにしなくても大丈夫です。 「付言事項」を添えて、想いも一緒に伝えましょう。 “遺言書があれば絶対揉めない”とは言い切れません。全ての財産は全員平等に分けられるとは限りませんので、相続人の中には“なんで兄の方が多いんだ”と思う方もいらっしゃると思います。 そんな時に有効になるのは『付言事項』を書く事です。付言事項とは法的効力を与える目的ではありませんが、被相続人（亡くなった方）にどのような想いがあるのか、家族への感謝やそれぞれの相続人に想いを書き表す事が出来ます。例えば自分や妻と同居して面倒を見てくれた息子さんには少し多めに財産を残したいというお気持ちがあれば、付言事項に息子さんへの感謝と共に娘さんへ均等に出来なかった事への配慮の言葉を記します。 『一郎・一郎の妻◇◇さんには、今まで私たちを見守ってくれて大変感謝しています。特に晩年は苦労を掛けました。◇◇さんへの感謝の気持ちも込め、少しですが多く財産を残させてもらいます。 花子が家族皆で帰省してくれる事、いつも楽しみにしていました。ありがとう。財産を均等に分けてあげられない事、大変申し訳ないが、私の意図するところを是非、理解してくれるよう願います。』 このように 『付言事項』で想いを伝えるとともに、財産の分け方が記されていれば相続人の心情としても、納得しやすい状況を作る事が出来ます。 自分の書いた遺言書は仏壇の中？それとも金庫の中？ 自宅の仏壇や金庫の中では、紛失亡失（見つからない）や廃棄・隠匿・改竄が起こる危険性がありますので、法務局で遺言書を保管してくれるサービス（自筆証書遺言書保管制度）がおすすめです。同制度を利用すると、３，９００円で遺言書を保管してもらえる事が可能で、ご自身が亡くなった際に相続人１名に通知をしてくれる制度等もございます。 ※遺言書自体が法的に有効なものであるのか、中身の精査はしてもらえませんのでご注意下さい。
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2025年04月13日
小浜土地建物は30周年を迎えることが出来ました！
こんにちは！小浜土地建物です。 弊社は平成7年（1995年）に辻堂の地で創業いたしました。積み重ねること31年、今年の4月6日で30周年を迎えることが出来ました。 30周年の節目の年を記念して、ささやかながら4月4日（金）に「創立30周年感謝の集い」を開催いたしました。 会場準備中の様子 開催当日は当社と長らくお取引きいただいております地主の皆様、オーナー様、取引業者様、各ネットワークでご紹介いただいた方々などたくさんの方にお集まりいただくことが出来ました。 また、当日残念ながらご都合が合わずお越しいただけなかった方々にもお祝いのお言葉やお祝いの品を頂戴しまして、誠にありがとうございました。重ね重ね御礼申し上げます。 店舗にもたくさんの方からお祝いのお花を頂戴しまして、店内はさながらお花屋さんの様相を呈しております。店舗前の通りからも中の様子が見えますので、時折たくさんのお花に驚かれていらっしゃる方をお見掛けします。驚かせて申し訳ありません・・・。 さて、31年目の小浜土地建物、今後も皆様のそして地域からのご支援・ご愛顧を賜れますよう何事にも精進して参ります！
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2025年03月14日
相続あれこれ 2025年3月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年3月14日時点の内容となります。 「相続」ならぬ「争族」、トラブルを未然に防ぐには？ 今回の相続コラムは新倉が担当致します。 遺産を巡る複数の相続人間でのトラブルを意味する「争族」という言葉が使われることがあります。今回は、どのようなトラブルがあるのか、またトラブルを避けるために被相続人がすべきことや不動産相続の基本についてみていきましょう。 不動産の相続には「所有権移転登記」が必要 （相続）名義変更は、正式には「所有権移転登記」と呼ばれる手続きです。 不動産を相続した際は、登記をしていなくても各相続人（遺産分割を行った場合は不動産の権利を取得した相続人）がその所有権を取得します。 しかし、第三者に不動産が自分のものだと主張するためには、相続登記が必要になります。相続登記はしていないと、不動産の売却もできないというトラブルをも引き起こします。また、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。義務化の施行日（2024年４月１日）以前に発生していた相続にも遡及して適用されます。 不動産の所有権を相続した方は、「相続の開始および不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。相当な理由がないのに、義務に違反した場合10万円以下の過料が科されることがあります。 「誰が相続するの？」“相続”が“争族”になることも 相続でのトラブルの大きな原因の一つは遺産の分け方です。法律的には、死亡した人を「被相続人」、その被相続人の財産を受け継ぐ権利を持つ人を「相続人」と呼びます。原則として、相続財産をどう分けるかは、相続人間の話し合いである「遺産分割協議」で自由に決めていいことになっています。 しかし、当事者だけでこの協議がうまくいかない場合は、家庭裁判所に持ち込まれて調停になり、調停も不調に終わると審判になります。こうした状態が、いわゆる「争族」状態であります。 「自分の親族間では相続トラブルは起こらない」……皆、今はそう思っているかもしれません。ですが、相続が現実になったとき、決して少なくない方々が「争族」に巻き込まれているようです。 他にも、連絡を取っていない相続人がいる、誰が相続人なのかまったくわからないなど、いろいろなトラブルが考えられます。 また、特に不動産は分けにくいということも争いの原因の一つとして挙げられます。たとえば、被相続人の一人が相続人の一人と同居してきた家に「住み続けたい」「親の面倒を見てきた寄与分がある」という主張があり、現金は残らないというケース、収益のある賃貸物件をある一人の相続人が独占したいと考え、争うケースなどもあるため、生前に十分な話し合いの時間を作りたいですね。
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2025年02月14日
相続あれこれ 2025年2月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年2月14日時点の内容となります。 建替？ 改修？ どうする築古アパートの有効活用 今回は相続の話とは若干異なるかもしれませんが、築古のアパートについてお話させていただきます。築年数が30年40年を超えた賃貸アパート。空室が一度出るとなかなか決まらない、設備の老朽化のため、修繕や改修に費用がかかる。。。お悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか？ 室内のリフォームや外壁塗装、屋根の葺き替え等々の大規模修繕を行うべきか、いっそのこと建替えてしまった方が良いのか、または現状のままで賃料を下げながら運用していくべきなのか。。。悩みは尽きません。皆様ならどうお考えになりますか？ 【建築費は高騰が続いている】 2021年と2023年を比較すると、建築資材の高騰や労務費の上昇によって、２年間で建築コストは約２～３割上昇しているとも言われています。2024年も同様で、2025年もその流れが続くでしょう。 また、実際にアパートを建て替えるとなった際は、現入居者に住替えてもらうための立退き費用等も考えなければなりません。 一方、物件の立地や周辺相場・賃貸需要・地域状況を調査した上で、現在のニーズに合わせるのはもちろん、将来を予測した建物を建てることが出来れば、次世代の方も安心して引き継げる有益な資産になります。高騰する建築費用を捻出しても採算が取れるのかどうかを見定めるためにも正確なデータが必要となります。 【家賃を下げる効果】 一方、家賃を下げれば、物件自体への問合せ反響数は増えるかもしれません。ただ、市場に出回る物件自体は年々供給数が増えていく中、そして入居者の要望・要求は高まり、ニーズが変化する中で家賃を引き下げて入居を待つという選択を行うと、退去が出るたびに収入が減少していく流れになります。 また、空室数が多くなることで、今後相続が発生した時に貸家建付地評価減等が十分使う事が出来ずに相続税が割高になる可能性もございます。 【改修工事という選択】 では、改修工事という選択肢はどうでしょうか。改修工事と一言で言っても、室内の設備入替からリフォーム・リノベーション・外壁塗装・屋根の葺き替え工事まで様々な工事がございます。 当然、これまでのメンテナンスの状況にもよりますが、間取変更を含むリノベーションや共用部分の改善等を含め、バランスを考えた再投資を行う事で他物件と差別化を図っていく事が可能になります。 また、場合によっては柱や躯体の一部を残してフルリノベーションを行う事で建物を生まれ変わらせる事も出来ます。フルリノベーションを行う事で、築年数を変える事は出来ませんが、室内だけでなく建物自体の印象も大きく変える事が出来るので、新しい入居者層の確保が期待出来ます。 ただ、改修工事も新築建替と同様に、どのような賃貸需要があるのか・賃料がどの程度取れるのかという点をしっかりと検討し、必要な工事内容を取捨選択していく必要がございます。 上記のほかにも、「保有資産を組み替える、」という考え方もございます。築年数が経過し、建替えるべきなのか、回収するべきなのか、または賃料で調整するべきなのか、物件によって活用・運用の方法が異なってきます。まずは空室でお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非一度ご相談下さい。 当社には不動産のコンサルティング、有効活用の対策を提案できるスタッフが在籍しています。運用のアドバイスが出来ますので是非ご活用ください。今回は池田が担当しました！
