※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年2月14日時点の内容となります。
建替？ 改修？ どうする築古アパートの有効活用
今回は相続の話とは若干異なるかもしれませんが、築古のアパートについてお話させていただきます。
築年数が30年40年を超えた賃貸アパート。空室が一度出るとなかなか決まらない、設備の老朽化のため、修繕や改修に費用がかかる。。。お悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか？
室内のリフォームや外壁塗装、屋根の葺き替え等々の大規模修繕を行うべきか、いっそのこと建替えてしまった方が良いのか、または現状のままで賃料を下げながら運用していくべきなのか。。。悩みは尽きません。皆様ならどうお考えになりますか？
【建築費は高騰が続いている】
2021年と2023年を比較すると、建築資材の高騰や労務費の上昇によって、２年間で建築コストは約２～３割上昇しているとも言われています。2024年も同様で、2025年もその流れが続くでしょう。
また、実際にアパートを建て替えるとなった際は、現入居者に住替えてもらうための立退き費用等も考えなければなりません。
一方、物件の立地や周辺相場・賃貸需要・地域状況を調査した上で、現在のニーズに合わせるのはもちろん、将来を予測した建物を建てることが出来れば、次世代の方も安心して引き継げる有益な資産になります。高騰する建築費用を捻出しても採算が取れるのかどうかを見定めるためにも正確なデータが必要となります。
【家賃を下げる効果】
一方、家賃を下げれば、物件自体への問合せ反響数は増えるかもしれません。ただ、市場に出回る物件自体は年々供給数が増えていく中、そして入居者の要望・要求は高まり、ニーズが変化する中で家賃を引き下げて入居を待つという選択を行うと、退去が出るたびに収入が減少していく流れになります。
また、空室数が多くなることで、今後相続が発生した時に貸家建付地評価減等が十分使う事が出来ずに相続税が割高になる可能性もございます。
【改修工事という選択】
では、改修工事という選択肢はどうでしょうか。改修工事と一言で言っても、室内の設備入替からリフォーム・リノベーション・外壁塗装・屋根の葺き替え工事まで様々な工事がございます。
当然、これまでのメンテナンスの状況にもよりますが、間取変更を含むリノベーションや共用部分の改善等を含め、バランスを考えた再投資を行う事で他物件と差別化を図っていく事が可能になります。
また、場合によっては柱や躯体の一部を残してフルリノベーションを行う事で建物を生まれ変わらせる事も出来ます。フルリノベーションを行う事で、築年数を変える事は出来ませんが、室内だけでなく建物自体の印象も大きく変える事が出来るので、新しい入居者層の確保が期待出来ます。
ただ、改修工事も新築建替と同様に、どのような賃貸需要があるのか・賃料がどの程度取れるのかという点をしっかりと検討し、必要な工事内容を取捨選択していく必要がございます。
上記のほかにも、「保有資産を組み替える、」という考え方もございます。築年数が経過し、建替えるべきなのか、回収するべきなのか、または賃料で調整するべきなのか、物件によって活用・運用の方法が異なってきます。まずは空室でお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非一度ご相談下さい。
当社には不動産のコンサルティング、有効活用の対策を提案できるスタッフが在籍しています。運用のアドバイスが出来ますので是非ご活用ください。今回は池田が担当しました！