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2025年04月13日小浜土地建物は30周年を迎えることが出来ました！
こんにちは！小浜土地建物です。 弊社は平成7年（1995年）に辻堂の地で創業いたしました。積み重ねること31年、今年の4月6日で30周年を迎えることが出来ました。 30周年の節目の年を記念して、ささやかながら4月4日（金）に「創立30周年感謝の集い」を開催いたしました。 会場準備中の様子 開催当日は当社と長らくお取引きいただいております地主の皆様、オーナー様、取引業者様、各ネットワークでご紹介いただいた方々などたくさんの方にお集まりいただくことが出来ました。 また、当日残念ながらご都合が合わずお越しいただけなかった方々にもお祝いのお言葉やお祝いの品を頂戴しまして、誠にありがとうございました。重ね重ね御礼申し上げます。 店舗にもたくさんの方からお祝いのお花を頂戴しまして、店内はさながらお花屋さんの様相を呈しております。店舗前の通りからも中の様子が見えますので、時折たくさんのお花に驚かれていらっしゃる方をお見掛けします。驚かせて申し訳ありません・・・。 さて、31年目の小浜土地建物、今後も皆様のそして地域からのご支援・ご愛顧を賜れますよう何事にも精進して参ります！
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2025年03月14日
相続あれこれ 2025年3月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年3月14日時点の内容となります。 「相続」ならぬ「争族」、トラブルを未然に防ぐには？ 今回の相続コラムは新倉が担当致します。 遺産を巡る複数の相続人間でのトラブルを意味する「争族」という言葉が使われることがあります。今回は、どのようなトラブルがあるのか、またトラブルを避けるために被相続人がすべきことや不動産相続の基本についてみていきましょう。 不動産の相続には「所有権移転登記」が必要 （相続）名義変更は、正式には「所有権移転登記」と呼ばれる手続きです。 不動産を相続した際は、登記をしていなくても各相続人（遺産分割を行った場合は不動産の権利を取得した相続人）がその所有権を取得します。 しかし、第三者に不動産が自分のものだと主張するためには、相続登記が必要になります。相続登記はしていないと、不動産の売却もできないというトラブルをも引き起こします。また、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。義務化の施行日（2024年４月１日）以前に発生していた相続にも遡及して適用されます。 不動産の所有権を相続した方は、「相続の開始および不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。相当な理由がないのに、義務に違反した場合10万円以下の過料が科されることがあります。 「誰が相続するの？」“相続”が“争族”になることも 相続でのトラブルの大きな原因の一つは遺産の分け方です。法律的には、死亡した人を「被相続人」、その被相続人の財産を受け継ぐ権利を持つ人を「相続人」と呼びます。原則として、相続財産をどう分けるかは、相続人間の話し合いである「遺産分割協議」で自由に決めていいことになっています。 しかし、当事者だけでこの協議がうまくいかない場合は、家庭裁判所に持ち込まれて調停になり、調停も不調に終わると審判になります。こうした状態が、いわゆる「争族」状態であります。 「自分の親族間では相続トラブルは起こらない」……皆、今はそう思っているかもしれません。ですが、相続が現実になったとき、決して少なくない方々が「争族」に巻き込まれているようです。 他にも、連絡を取っていない相続人がいる、誰が相続人なのかまったくわからないなど、いろいろなトラブルが考えられます。 また、特に不動産は分けにくいということも争いの原因の一つとして挙げられます。たとえば、被相続人の一人が相続人の一人と同居してきた家に「住み続けたい」「親の面倒を見てきた寄与分がある」という主張があり、現金は残らないというケース、収益のある賃貸物件をある一人の相続人が独占したいと考え、争うケースなどもあるため、生前に十分な話し合いの時間を作りたいですね。
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2025年02月14日
相続あれこれ 2025年2月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年2月14日時点の内容となります。 建替？ 改修？ どうする築古アパートの有効活用 今回は相続の話とは若干異なるかもしれませんが、築古のアパートについてお話させていただきます。築年数が30年40年を超えた賃貸アパート。空室が一度出るとなかなか決まらない、設備の老朽化のため、修繕や改修に費用がかかる。。。お悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか？ 室内のリフォームや外壁塗装、屋根の葺き替え等々の大規模修繕を行うべきか、いっそのこと建替えてしまった方が良いのか、または現状のままで賃料を下げながら運用していくべきなのか。。。悩みは尽きません。皆様ならどうお考えになりますか？ 【建築費は高騰が続いている】 2021年と2023年を比較すると、建築資材の高騰や労務費の上昇によって、２年間で建築コストは約２～３割上昇しているとも言われています。2024年も同様で、2025年もその流れが続くでしょう。 また、実際にアパートを建て替えるとなった際は、現入居者に住替えてもらうための立退き費用等も考えなければなりません。 一方、物件の立地や周辺相場・賃貸需要・地域状況を調査した上で、現在のニーズに合わせるのはもちろん、将来を予測した建物を建てることが出来れば、次世代の方も安心して引き継げる有益な資産になります。高騰する建築費用を捻出しても採算が取れるのかどうかを見定めるためにも正確なデータが必要となります。 【家賃を下げる効果】 一方、家賃を下げれば、物件自体への問合せ反響数は増えるかもしれません。ただ、市場に出回る物件自体は年々供給数が増えていく中、そして入居者の要望・要求は高まり、ニーズが変化する中で家賃を引き下げて入居を待つという選択を行うと、退去が出るたびに収入が減少していく流れになります。 また、空室数が多くなることで、今後相続が発生した時に貸家建付地評価減等が十分使う事が出来ずに相続税が割高になる可能性もございます。 【改修工事という選択】 では、改修工事という選択肢はどうでしょうか。改修工事と一言で言っても、室内の設備入替からリフォーム・リノベーション・外壁塗装・屋根の葺き替え工事まで様々な工事がございます。 当然、これまでのメンテナンスの状況にもよりますが、間取変更を含むリノベーションや共用部分の改善等を含め、バランスを考えた再投資を行う事で他物件と差別化を図っていく事が可能になります。 また、場合によっては柱や躯体の一部を残してフルリノベーションを行う事で建物を生まれ変わらせる事も出来ます。フルリノベーションを行う事で、築年数を変える事は出来ませんが、室内だけでなく建物自体の印象も大きく変える事が出来るので、新しい入居者層の確保が期待出来ます。 ただ、改修工事も新築建替と同様に、どのような賃貸需要があるのか・賃料がどの程度取れるのかという点をしっかりと検討し、必要な工事内容を取捨選択していく必要がございます。 上記のほかにも、「保有資産を組み替える、」という考え方もございます。築年数が経過し、建替えるべきなのか、回収するべきなのか、または賃料で調整するべきなのか、物件によって活用・運用の方法が異なってきます。まずは空室でお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非一度ご相談下さい。 当社には不動産のコンサルティング、有効活用の対策を提案できるスタッフが在籍しています。運用のアドバイスが出来ますので是非ご活用ください。今回は池田が担当しました！
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2025年01月15日
相続あれこれ 2025年1月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2025年1月15日時点の内容となります。 あらためて「相続」言葉の意味について考えてみました 今回の相続コラムは新倉が担当致します。 突然ですが、「相続」という言葉を聞くと、何を思い浮かべますか？ 「相続」＝「遺産相続」等、つまり「亡くなった方の財産を誰が、どのようにして受け継ぐか、どう分けていくか」ということが浮かぶのではないでしょうか。そもそも、「相」が「続」く、というのは、どういうことなのでしょうか。 「相続」の語源 「相続」という言葉はもともと仏教用語が語源となっているようで、様々な経典に登場してくる言葉なのです。仏教における「相」（そう）は、現象や物事の状態、形、性質などを意味します。仏教哲学では、すべての現象や存在は「無常」であり、常に変化し続けると考えられています。この「相」は、物事が変化し続ける様子や、それぞれの状態を示すために使われる概念です。「相」が「続」く ということは、この世の現象や物事は姿形を変えて変化しながらも、絶えることなく存在し続けること、因果が連続して絶えないことを意味します。 その仏教用語から、引き続き起こること、受け継ぐこと、そして跡目を継ぐことや財産を受け継ぐという意味に転じて、一般にも用いられるようになったようです。 いつ頃から現在の意味でつかわれるようになったのか？ それでは、「相続」という言葉が跡目や財産を受け継ぐという意味で使われ始めたのはいつ頃なのでしょうか。調べてみたところ、江戸時代後期には使われていたようです。江戸時代の人々と同じ言葉を使っていたというのは感慨深いですね。江戸時代中期以前に「相続」という言葉が使われていたかどうかは不明です。 現代に至り、相続＝遺産相続というイメージがすっかり定着していますが、相続とは、本来の意味からすれば、ただ財産を受け渡すことを意味するのではなく、亡くなった方の「心」「想い」を受け継ぎ、また次へ繋いでいくことなのではないでしょうか。 このような「心」「想い」を受け継ぐ、日々の話し合いや思いを聞く機会を作っていきたいですね。
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2024年12月15日
相続あれこれ 2024年12月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年12月15日時点の内容となります。 今回の年末年始はご家族で、皆さんで「相続」を考えませんか？ 今年も早いものでもう12月です。今回のコラムは池田が担当します。 年末年始は親族と会う機会が増えることと存じます。そんなときにこそ、相続について考える絶好の機会です。今回の年末年始は是非そんな機会にしてもらえたらと思います。 【誰のため、何のために相続対策を行うか】 相続を考えるとき、皆様は何が心配でしょうか？何を大事にしたいのしょうか？ 多くの方は残された家族が揉めないよう、トラブルにならないようにしたいと思っているのではないでしょうか？では相続対策を行うときに、何から始めるのが正しいと思いますか？相続税の計算でしょうか。 もちろん現状把握のために相続税の試算をすることはとても大切です。しかし、相続税の概算金額が分かったところで、後は何を行えば良いのでしょうか？相続税の試算を行い、『このぐらいの相続税が掛かるのか』と分かると『相続税の金額を出来るだけ抑えられるように節税対策が必要だ』と、色々な節税方法を考えたくなると思います。では果たして、相続税の節税対策は残された家族が揉めない、トラブルにならない為の対策になるのでしょうか？ 答えは「No」です。家族が揉めない為に相続対策を行おうと思っていても、考え方の順番を間違えると、知らぬ間に、いつの間にか「相続税を節税したい」という事が目的になってしまう事が多くあります。 【財産の健康診断をする必要性】 残された家族が揉めないようにする為の第一歩目の対策は、所有している財産が“分けやすいもの”なのか、“受け取って困るもの”はないかを確認、把握していくことがとても重要だと考えます。 特に、財産のなかで不動産をご所有されている場合は要注意です。「自宅しかないから大丈夫」という事でもありません。なぜなら、財産が自宅と預金だけの場合、自宅の場所、相続税評価額、今後誰が住むのか、貸すのか、売るのか等々、1つでも相続人の間で意見が纏まらないとトラブルになる原因となるからです。 不動産は相続財産の中でも特殊性が高いと言われています。それは、相続税上の評価額（金額）と実際に売れる評価（実勢価格）に大きな差があったり、税理士によっても評価額が異なることがあり、預金とは異なって簡単に評価・価格・金額を判断することが出来ないためです。 その為、ご自身の財産には何があり、その財産のうち、特に不動産においてはその不動産の1つ1つの特徴や特性を確認していく作業が重要です。例えば、賃貸アパートであれば空室が多くないか、築年数は何年か、土地であれば敷地形状はどうか、接道はしているか、間口が２ｍ未満でないか、借地や底地がないか等々です。 ご自身の財産の内容・特徴・特性を知る事、これが残された家族が揉めない相続対策にとても重要です。 【年末年始に整理をしてみませんか？】 今年の年末年始は相続について一度考えを整理してみるのはいかがでしょうか？ 上記に相続対策の最初の対策は財産の内容を知る事が重要とお伝えしましたが、その更に前段階として、まずは自分自身の考えを整理し、是非この機会に相続対策の第一歩として財産の棚卸しをしてみませんか？ 当社には私を含め多数の相続支援コンサルタントが在籍しています。相続対策のアドバイスが出来ますので是非ご活用ください。
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2024年11月25日
小浜 秋祭り2024 を開催しました！
こんにちは！小浜土地建物です。 23日（土）に「小浜秋祭り」を開催いたしました！開催当日は少し北風が強く、気温も前日より低めながら開場からたくさんのお客様にお越しいただきました。ご来場いただきましたオーナー様、ご入居者様を始め、近隣にお住いの方々にこの場を借りて厚く御礼申し上げます。 前日の夕方から隣地のコインパーキング、当社の社用車用駐車スペースを封鎖しお祭りの準備。会社や学校からの帰宅時間にも作業を行ったためか、通りかかった方々にもチラシをご覧いただいていました。 秋祭り 画像ギャラリー 本店横の駐車場スペースを利用して開催 開始直後からたくさんのお客様がご来場 購入したフードメニューをその場で楽しめました♪ 人気の「ROCKET CHICKEN」さん♪ 味自慢のカレー屋さん「GARA」さんも♪ ごりさんが準備している間はスタッフがお店番 休憩スペースもご用意しました ミニゲームはヨーヨー釣り、スーパーボール 奥にはストラックアウトと輪投げ 今回の秋祭りは久しぶりに行うセミナー以外のイベントでしたので、さぐりさぐりの準備となりました。当日どれだけご来場いただけるか、不安を抱いていましたがたくさんの方にお越しいただき嬉しく思います。 開催していく上での反省点は次回のイベントに活かし、今後もオーナー様やご入居者様、近隣の方々に楽しんでいただけるようなイベントを企画していきたいと思います♪
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2024年11月23日
2024年11月 オーナー様向けセミナーを開催しました
11月24日にココテラス湘南さんの会議室をお借りして、主に当社とお取引きのあるオーナー様を対象としたライフアップセミナーを開催いたしました。毎年恒例のネットワーク88の幸田先生を講師としてお招きした新春ライフアップセミナーを除くと実に数年ぶりの開催となり、担当するスタッフも手探りでの開催準備となりました。 テーマを「外装メンテナンスの重要性と注意点」と「賃貸住宅修繕共済制度とは」として開催。開催当日は16名のオーナー様にご来場いただきました。お越しいただいたオーナー様、この場を借りて御礼申し上げます。 第一部は当社建築課の村田が講師となり、「外装メンテナンスの重要性と注意点」についてお話をしました。実際に建築現場で使われる資材などを使いながら、建物構造の基本的なお話から屋根や外装の種類をなるべくかみ砕きながらお話させていただきました。また、外装メンテナンスを行わなかった場合に建物に及ぼす影響、メンテナンスの方法と塗装業者選定時の注意点、使われる塗料の種類とその特性をレクチャー。最後にメンテナンスと賃貸経営の関係をお伝えしていきました。 セミナー受講中の様子 実際の部材を使いながら建物構造についてを説明 鉄筋も実物をお見せしながら解説しました 第二部は外部から講師をお招きして、「賃貸住宅修繕共済制度とは」をテーマに行いました。今回、講師としてお招きしましたのは全国賃貸住宅修繕共済協同組合の阪谷 泰幸氏です。 毎年の掛金が経費として計上できる賃貸住宅修繕共済制度について、詳しくお話していただきました。オーナー様が所有物件の修繕工事をしたくても、修繕業者からの見積もり費用が高いハードルとなる場合がございます。そのような「いずれ訪れる修繕工事」に備えるため、毎年の掛金を全額経費計上でき、賃貸オーナー様のキャッシュフロー改善に大きな効果が期待できます。計画修繕の実施は、資産価値の維持に繋がり、経営の安定化をもたらしてくれます。 第二部スタート 担当スタッフが見守る中、第二部が進みます 説明が進み、質問が飛び交う場面も 今後もオーナー様のお役に立つセミナーや、地域交流イベントなどを定期的に企画していきたいと思います♪
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2024年11月15日
相続あれこれ 2024年11月号
※こちらの記事はオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2024年11月15日時点の内容となります。 賃貸住宅の修繕積立金の経費参入が実現！賃貸住宅修繕共済制度とは 今回の相続コラムは新倉が担当致します。 建物外壁工事や屋上防水工事には多額の資金が必要で、多くの不動産オーナー様は資金確保に頭を悩ませてきました。そのような中、自由民主党賃貸住宅対策議員連盟臨時総会において、賃貸住宅修繕費にかかる共済制度の認可が国土交通省から下りたことが発表されました。オーナー様が毎年定期的に拠出した掛け金は、その年の経費として認められ、将来の大規模修繕工事に備える仕組みが実現したのです。 長期的な既存ストックの有効活用のため、民間賃貸住宅においても計画的な大規模修繕の実施が重要です。これにより、入居者の良好な居住環境が確保され、賃貸オーナーにとっても資産価値の維持、賃貸経営の安定化につながることが期待できます。 しかし、賃貸オーナーの多くは大規模修繕工事の経験がない現状です。また経験があったとしても、その資金確保が高いハードルとなることから、計画的かつ永続的な実施が課題となっているケースが多くあります。 賃貸オーナーの大規模修繕の資金確保の課題解決を目的に賃貸住宅関係２団体は、「全国賃貸住宅修繕共済協同組合」を立ち上げました。 組合が提供する「賃貸住宅修繕共済」の仕組みを活用することで、賃貸物件においても修繕資金積立が可能になりました。将来、オーナーの所有する賃貸住宅に劣化が生じ、一定の工事を行った際、その修繕資金に充当するための共済金を支払う業界初の制度です。 本制度は、将来の修繕費に備える「共済」であり、その共済掛金は全額経費への算入が可能です。毎年の経費として申告することで、効率的な修繕資金確保が実現でき、将来の修繕費用の不安を解消することが期待できます。また、相続や事業継承にも有効な制度となっております。 さらに賃貸経営における「計画的な大規模修繕の実施」は、 既存住宅の長期有効活用 安全な住環境の提供 空き家（空き部屋）への対策などにつながることから、SDGsの目標達成に貢献ができる といったメリットがあります。 「賃貸住宅修繕共済」について詳しく聞きたい！という方は新倉までお気軽にお問合せ下さい。
