(12ページ目)スタッフブログ | 【株式会社小浜土地建物】辻堂・茅ヶ崎・藤沢の賃貸不動産情報サイト

2020年11月13日
相続あれこれ　2020年11月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年11月13日時点の内容となります。＜相続税の納税猶予と生産緑地＞　「生産緑地」とは、生産緑地地区の区域内の土地または森林のことです。生産緑地の指定を受けるにあたって、以下に掲げる条件に該当する一団のものの区域については生産緑地地区として定めることができます。【生産緑地地区とは】市街化区域内の農地等であること公害等の防止に役立つなど農林漁業と調和した都市環境の保全等の効用を有していること公園や緑地などの公共施設等の敷地として適していること面積が500㎡以上の良好に耕作されている農地用排水等の営農継続可能条件を備えていること「生産緑地地区の農地」は生産緑地法により転用が規制されているため、評価及び課税にあたっては一般農地と同様の取扱いとされています。通常、特定市街化区域農地(三大都市圏の市街化区域農地)は宅地並課税となりますが、生産緑地に指定されることで、大都市部においても固定資産税や都市計画税が一般農地並みの扱いとなり、税金が少なくなります。【生産緑地と納税猶予】　また、相続や遺贈により取得した生産緑地市区の農地を、引き続き農業のために使用する場合、一定の要件の下に相続税の一定額の納税猶予を申請することができます。納税猶予の特例とは、農業を営んでいた被相続人から、農業の用に供されていた農地等を相続等により取得した農業相続人が、その農地等において引き続き農業を営む場合には、一定の要件の下に相続税額の納税を猶予するというものです。この特例は、農業経営を継続するための猶予制度なので、農業相続人が死亡した場合など、一定の事由に該当しない限り免除されません。　譲渡や農地以外への転用、または農業経営の廃止等、農業を営まなくなった場合や、生産緑地の指定解除によっても、納税猶予は打ち切りになります。納税猶予された相続税が免除されるのは農業相続人が死亡したときのみで生産緑地の指定解除や農業経営の廃止で、自動的に納税猶予が免除される訳ではないので、注意が必要です。　納税猶予が打ち切られた場合、相続時にまで遡って課税されます。猶予されていた本来の相続税と、猶予期間に応じた利子税を合わせて納付しなければならず、多額の税金が課せられることになります。
2020年10月15日
相続あれこれ　2020年10月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年10月15日時点の内容となります。＜賃貸借契約時に相続が発生したら場合の権利と手続き＞賃貸管理の現場で、賃貸人様または賃借人様のご家族から「いついつ亡くなりました。どのような手続きをすればよろしいでしょうか。」とご連絡を頂く事がございます。賃貸人様・賃借人様がお亡くなりになったら、分割協議前でしたら、相続人代表者をどなたか教えて頂き、諸々の変更手続きをしていきます。　最近、当社管理物件にお住まいの方から、「契約者である主人が突然亡くなり、どうしたら良いのでしょうか」とご連絡を頂きました。様々な手続きがある中で、直ぐにご連絡くださった奥様にお悔やみを申し上げつつ、ひとつひとつご説明をしました。　賃貸借契約の場合には、賃料という対価を支払って使用収益の権利を確保しているのですから、借主が死亡しても賃貸借契約は終了せず、賃借人たる地位は相続の対象となります。したがって、賃借人が死亡した場合に、相続人が遠方に居住しているからといって、賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。ただし、遠方に居住する相続人がいずれも当該借家を使用する必要性がなく、賃貸借契約関係の存続を希望しない場合は、貸主と借主の相続人との間で賃貸借契約を解約して終了させるということはあり得ます。　今回のケースは、ご家族が「そのままこの部屋に住み続けたい」ということですので、賃借人変更の手続きをしますが、賃貸借契約を相続人との間で解約する場合には、以下に述べる相続後の法律関係に留意して行う必要があります。　「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。」（民法896条) とされています。相続人が遠方に居住していても、借主が死亡したその時から賃貸借契約を相続により承継していることになります。さらに、相続人が複数いるときには、「相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。」(民法898条) とされていますので、借家権は相続人が準共有（所有権以外の財産権を共同で保有する場合は『準共有』といいます）していることになり、その持分割合については、「各共同相続人はその相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。」（民法899条) とされています。　相続財産には、プラスの財産、マイナスの財産、どちらも相続します。もし、亡くなった方に賃料滞納がある場合、それも継承します。今回の方はそのようなことは全くなかったので、簡単に手続きができました。一方で、ご遺族の方からのお申出がないまま住み続け、新型コロナウイルスの影響で住宅確保支援金の申請をしようとしたら「契約者が違う」等で書類不備で申請を受けられないと慌ててご連絡くださる方もいらっしゃいます。色々なご事情があるご契約者様も多々いらっしゃいますので、管理者として注意を払っていかなくてはなりません。お手伝いできることは喜んでご対応させていただきますので、お気軽にお声掛けください。
2020年09月15日
相続あれこれ　2020年9月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年9月15日時点の内容となります。＜相続税対策に生前贈与の見直しを＞相続税の節税対策で「贈与」が見直されています。賃貸不動産を活用した富裕層向けの節税対策が新型コロナウイルスの影響で大きな壁に直面し、富裕層も贈与に回帰する動きが出てきました。贈与税の基礎控除の範囲内で毎年贈与したり、教育資金や住宅取得資金の非課税贈与制度を活用したりする節税対策は中流層にも有効です。ただ贈与の証拠を残さないと税務署から指摘されかねず、注意が必要です。まずは非課税制度を活用した一括贈与です。贈与税は通常1年間の贈与金額にかかり、贈与された人が負担します。財産を一括贈与すると多額の贈与税がかかりますが、非課税制度を使えば1,000万円以上を無税で贈与できます。教育資金の非課税制度は学校の授業料などに使う目的で29歳までの子、孫に贈与する場合、1人当たり1,500万円まで非課税。住宅取得資金の非課税制度は2021年3月までの購入契約なら最大1,500万円を贈与できます。適用される消費税率や贈与の時期によっても異なるが、非課税限度枠の範囲内なら複数回に分けて贈与しても非課税になります。非課税制度は延長の可能性もあるものの、来年中に終了する予定なので早めに利用したいです。子や孫への非課税一括贈与教育資金結婚・子育て資金住宅取得資金非課税の限度額1,500万円1,000万円最大1,500万円※最大1,200万円◆使用目的・教育資金に限定・結婚関連 / 子育て関連に限定・住宅の購入資金 / 建築資金 / 土地購入資金子・孫の要件30歳未満年間合計所得が 1,000万円以下20歳以上50歳未満年間合計所得が 1,000万円以下20歳以上年間合計所得が 2,000万円以下注意点金融機関に専用の口座が必要金融機関に専用の口座が必要※は2021年3月まで、◆は2021年12月まで基礎控除（年110万円）の範囲内で毎年贈与をする方法もあります。親が20歳以上の子に1,000万円を一度に贈与すると贈与税が177万円かかりますが、毎年100万円ずつ贈与すれば10年後には無税で計1,000万円贈与できます。この機会に見直しをご検討ください。
2020年08月14日
相続あれこれ　2020年8月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年8月14日時点の内容となります。＜2020年7月新設！遺言書作成後の保管に関する制度について＞２０２０年７月１０日から法務局による自筆証書遺言の保管制度が新設され、自筆証書遺言を法務局で保管できるようになりました。遺言書の作成の仕方はいくつかありますが、そのほとんどは自筆証書遺言か公正証書遺言のどちらかです。公正証書遺言は、公証役場で作成するので、安全性が高く広く一般的ですが、作成に手間や費用がかかることなどがネックになります。自筆証書遺言は、自分一人だけで、自分の意思で作成することができるので、気軽に作成でき、費用もかからないのが大きなメリットですが、公正証書のように公証役場に保管されることはないので、自分で保管・管理しなくてはならず、誰かに見つかってしまうような保管方法では偽造や改ざんのリスクがあり、誰にも見つからないような場所に保管してしまうと相続が発生した時に遺族に見つけてもらえない可能性があります。今回の遺言書保管制度は、気軽に作成できる良さを維持しながら、保管にかかる安全性も高められる制度というわけです。遺言書の保管方法は、遺言書の原本を保管だけでなく、遺言書をデータ化した記録が保管されることになります。画像データにすることで原本を預かる法務局以外のどこの法務局でも閲覧が可能となります。遺言書の原本もデータも、閲覧できるのは本人のみですが、本人が死亡した後は、相続人、遺言により財産の遺贈を受ける受遺者、遺言執行者など一定の人間に限られますが閲覧することができます。例えば転勤や引越しで遺言書原本を保管している法務局から離れて住んでも、他の法務局から遺言の中身を確認することができるのでとても便利になります。その他のメリット面をまとめてみました。・形式的なチェックを受けることができます自筆証書遺言は財産目録以外の部分については、全文自筆で作成、日付、氏名を記載し、押印しなくてはならず、これらの要件を満たさない自筆証書遺言は無効となります。形式的なチェックを法務局で受けることができるため、要式が整っていない無効な遺言作成を防止することができます。・家庭裁判所での遺言検認手続きが不要です相続発生後に自筆証書遺言が発見された場合、遺族はすぐに開封することはできません。家庭裁判所に持ち込んで検認手続きを受ける必要があります。検認手続きは実務的に手間と時間がかかりますが、遺言書保管制度では保管前に法務局で形式上のチェックが行われるため、相続発生後の検認が不要です。・偽造、改ざんのリスクが減ります法務局で遺言書の原本を預かるので、誰かに書き換えられたり、隠されたりいったリスクを避けることができます。厳重な保管場所で保全されるのは公正証書遺言でしたが、自筆証書遺言でも同じようなメリットが得られます。・遺言書の未発見リスクが減ります自宅で保管する場合、簡単に見つからない場所すると遺族が遺言書を見つけられないこともあります。保管制度を利用すれば、遺族には法務局に遺言書を保管してあると伝えるだけです。場所を知られても改ざんすることはできないので、安全に遺言書の存在を知らせることができます。以上についてまとめると、今回の相続法の改正で自筆証書遺言の記載内容の不備や間違え、紛失や偽造・改ざん等のおそれが大幅に減ることが考えられます。また保管場所も安全で、検認の手続もいらなくなり、自筆証書遺言の利便性は格段に向上し、作成がしやすくなります。
2020年07月15日
相続あれこれ　2020年7月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年7月15日時点の内容となります。＜相続を考える　-大磯町発行のプランニングノート-＞筆者は大磯町に住んでおります。以前、大磯町役場に行った際にプランニングノートと言うものをいただいてきました。【長年過ごした大切なマイホームのこれからとあなたらしいこれからを考えましょう】と言う表紙に惹かれ、手に取りました。「もし突然私が死んでしまったら大磯のこの家はどうなるの？！」小さな家には、猫1匹になってしまいます。別に暮らしてはいますが、子供3人いるから何とかなるだろうと勝手に思っていました。でも、この冊子を見ていくと、そんないい加減な考えでは残された人々が、とても迷惑することがわかります。「残された人たちが何とかしてくれるだろう」と言う考えは、はっきりって甘えだなぁと認識しました。今、私が自分の意思で自分の考えで決められる事は、やっておかなければいけないと思います。大磯のこんな小さな家一軒でも、私が死んでしまったら、色々な方に迷惑をかけてしまうことを改めて感じました。オーナー様たちは、もっともっとたくさんの資産がございます。ですからなおさら元気なうちに、若いうちから真剣に次の世代にどうするべきかを考えて、こういったノートに残しておくことが大切です。出典：大磯町ホームページ内「空き家にしない“わが家”の終活ノート」（http://www.moj.go.jp/content/001318081.pdf）
2020年06月15日
相続あれこれ　2020年6月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年6月15日時点の内容となります。＜「自筆証書遺言に係る遺言書の保管制度」が施行されます＞法務局における自筆証書遺言に係る遺言書の保管制度が令和2年（2020年）7月10日より施行されます。現在、遺言書を保管する場所として、オフィシャル的には「公証役場」が存在します。その公証役場では、原則として20年間遺言書の原本を保存します（公証人法施行規則第27条）。　実務的上、公証役場の多くは（公証役場によって異なりますが）、20年を超えても公正証書遺言の原本を保存しています。場合によっては、30年間や50年間保管しておくところもあります。しかし、公証役場で保管が出来るのは「公正証書遺言」に限られてしまいます。そこで、法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が新たに創設されたわけなのです。法務局で自筆証書による遺言書が保管可能に自筆証書による遺言書は自宅で保管されることが多く、せっかく作成しても紛失したり、捨てられてしまったり、書き換えられたりするおそれがあるなどの問題がありました。そこで、こうした問題によって相続をめぐる紛争が生じることを防止し、自筆証書遺言をより利用しやすくするため、法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が創設されます。遺言者の死亡後は？法務局に預けた遺言書については、家庭裁判所で検認してもらう必要がなくなります！相続人や受遺者の方は、全国にある法務局（遺言書保管所）において、遺言書が保管されているかどうかを調べること（「遺言書保管事実証明書」の交付請求）、遺言書の写しの交付を請求すること（「遺言書情報証明書」の交付請求）ができ、また、遺言書を保管している遺言書保管所において遺言書を閲覧することもできます。遺言書の閲覧や遺言書情報証明書の交付がされると、遺言書保管官は、他の相続人等に対し遺言書を保管している旨を通知します。出典：法務省ウェブサイト（http://www.moj.go.jp/content/001318081.pdf）
2020年05月15日
相続あれこれ　2020年5月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年5月15日時点の内容となります。＜新型コロナ感染症に関連した相続の手続きについて＞相続税の申告・納付期限は、通常被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内ですが、新型コロナウィルス感染症の影響に伴い、国税庁から「相続税の申告・納付期限に係る個別指定による期限延長手続きに関するＦＡＱ」が更新されました。新型コロナウィルス感染症の影響により、相続人等が期限までに申告・納付ができないやむを得ない理由がある場合は申告期限の延長を認めてくれるとのことです。やむを得ない理由には、「体調不良により外出を控えている場合]「平日の在宅勤務を要請している自治体にお住まいの場合」「感染拡大により外出を控えている場合」とあり、ほかにも「上記のような理由以外であっても、感染症の影響を受けて申告・納付期限までに申告・納付が困難な場合」とあります。状況によって確認が必要ですが、幅広く申告・納付の期限を延長してもらえるようです。「感染拡大により外出を控えている場合」とあるので,相続人自身が陽性・陰性に関わらず、全員が延長の対象になるようです。要は「新型コロナ感染症の拡大予防・防止のため今は申告・納付をしなくてもペナルティ無し、事態が収束したら申告・納付してください」とうことです。（※状況によりケースバイケースだとは思いますが）延長の期限については明言がございませんが申告・納付ができないやむを得ない理由がやんだ日から２か月以内の日を指定して申告・納付期限が延長されることになるとございます。ただし、延長が認められるのは延長を行った本人のみです。他の相続人の申告期限、納付期限は延長されませんので注意が必要です。その他、法務省では「親族が亡くなったにもかかわらず、新型コロナウイルス感染症の影響により熟慮期間内に相続の承認又は放棄をすることができない場合には，この期間を延長するため，家庭裁判所に申立てをすることができます」と明記してあります。これまでも相続放棄や限定承認の熟慮期間の延長制度はございましたが、新型コロナの影響で十分な検討が行えない等の理由でも延長が認められる場合があると発表がございました。参考までに。
2020年04月15日
相続あれこれ　2020年4月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年4月15日時点の内容となります。＜身近な相続相談事例　～万が一のために、ご相談と対策を～＞ Answer 相続に関して「まだ年齢的に考える歳ではないや」とか「財産なんて大してないから相続について考える必要はないね」などとお考えではないでしょうか。今回は、相続相談をいただいた80代男性の事例をご紹介いたします。「今まで具体的に考えたことはなかったのですが、どうすればよいですか？」とのご相談でした。ご相談者様とまずは身の回りや生活状況についてひとつずつお伺いしていきます。「ご家族構成は？」・軽い精神病を患って入院中の奥様・車で30分位の距離にお住いで面倒見の良いお嬢様・県内にお住いの疎遠のご子息「今後アパートの維持管理はどうなさいますか」「日頃の買い物はどのようになさっているのですか」「奥様の病院へはどなたがいらしているのですか」等々… 質問・回答をやりとりすることによってご相談者様が漠然と「どうしよう？！」と思っていたことが整理されていきます。そして、何をどのように相続するのか、確認していきます。 ①相続資産の洗い出し　不動産：神奈川県内のご自宅と賃貸住宅・預貯金（※第一相続時・第二相続時の納税額を試算します。） ②ご自身のお要望：日頃こまめに通って来てくれる娘に残したい（※遺留分のご説明をします。） ③前もってご家族にご自分の想いを伝えておく※将来、誰のお世話になるのか？奥様が残された場合誰が面倒みるのか？お墓は誰が守ってくれるのか？いきなり遺言作成するのではなく「お父さんは○○○と考えて△△△だからこうしたいんだよ」ということを家族全員の前で伝えておくことで理解を得ておくことが大切です。皆様も残されたご家族を想って先々のことをお考えください。身近なこととして心身ともに健康な時に一日でも早い相続対策をお勧めいたします。

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