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2021年05月14日相続あれこれ 2021年5月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2021年5月14日時点の内容となります。 ＜相続で失敗しない戸籍・財産調べ＞ 家族を亡くすと誰もが相続に直面します。相続では亡くなった人の財産を特定の人で分けて、引き継ぎます。財産の多い少ないに関係なく、一定の期間に手続きをする必要があります。その煩雑さに戸惑う人も少なくありません。 Q 相続で最初にすべき手続きは何ですか。 A 多くの場合は戸籍集めです。財産の分け方を決めるには、その対象者（相続人）が誰かを確認する必要があります。行政書士の汲田健さんは「亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本と子ら相続人全員の戸籍謄本が必要」と話します。亡くなった人の戸籍を取得すれば、誰が相続人かが分かります。また、相続人の戸籍を取得すれば生存が確認できます。 Q なぜ出生から死亡までの戸籍が必要なのですか。 A 戸籍は法改正や婚姻などによって新しく作られます。その際に、すべての情報が引き継がれるとは限らないためです。本籍地のある役所で「出生から死亡まで」と伝えれば、そこで入手できるすべての戸籍が手に入ります。本籍を移していた場合は、以前の本籍地の自治体から取り寄せなければなりません。亡くなった人の兄弟姉妹が相続人のときは、両親の出生から死亡までの戸籍も必要です。汲田さんは「全部で数十通を取得する人もいる」と言います。 Q 次は何ですか。 A 亡くなった人の財産を調べます。一般には預貯金や株式といった金融資産や不動産がメーンです。亡くなった人がエンディングノートなどにまとめていればすぐに分かりますが、そうでないと確認するのは大変です。最近ではインターネットで取引する銀行や証券会社の口座を持つ人が増えています。通帳や郵便物など分かりやすい手掛かりがない場合もあるので注意が必要です。 Q 時間がかかりそうです。 A 財産調べは「3カ月以内にしたい」と司法書士の勝猛一さんは話します。多額の借金や不要な不動産が見つかった場合、相続人は相続を放棄する選択肢があります。しかし、それには相続開始を知ったときから3カ月の間に手続きをする必要があるためです。判明した財産は目録や一覧表などにしておくと、その後の手続きで役立ちます。 出来るところはご自身でなさって、煩雑な部分は専門家にお任せになることをお勧め致します。当社でもお手伝いさせて頂きますのでお気軽にお声掛けください。
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2021年04月15日
相続あれこれ 2021年4月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2021年4月15日時点の内容となります。 ＜相続の際の選択肢を考える際に大切にしたい相続人の想い＞ 筆者は賃貸管理業務、オーナー様からお預かりしているお部屋、建物、土地をお客様に貸し出して頂き、それに伴う業務全般をさせて頂いております。建物の老朽化、相続や転勤等で手放さなくてはならなくなった時のお手伝いもさせて頂きます。そんな業務の中で、今回はいくつかの事例をご紹介させていただきます。 A家：土地（駐車場）+相続税分の現金を相続されました。 B家：土地（駐車場）を相続されました。 C家：建物（貸家）+土地を相続し、数年後、お引越しによりご売却されました。 A家の被相続人様は「オーナー様の鏡！」と呼ばれるほどの賃貸人としての立場をわきまえていらっしゃいました。一方、相続人様の方々は、土地売却に伴う法的手続き、近隣との折衝等理解不足の為、弊社も専門家を交えて複数回ご説明をさせていただきましたが、中々ことが運ばず時間がかかってしましました。 B家は、窓口をお一人に決め、不明点を「これはどうして？」とお尋ねなり、あとは「全て専門家にお任せします」と司法書士・税理士・不動産会社に依頼され、順調に売却することができました。 C家は、ご親族・近隣の方々にも気を配り、先々をふまえて、貸家を定期借家契約になさり、ご自身のライフプランを立てていらして、最善の方法を状況により随時柔軟に応じられました。そのおかげで計画的にご親族とも良好に売却に至りました。 どんな形であれ、受け継いだ財産を最良な活かし方をすることが大切です。 相続で手に入れたからこそ、細部までこだわることは大切ですが、自分の利益を最優先にするのはいかがなものでしょうか。 有難くいただくのはもちろんですし、被相続人様がどのような想いで残されたのか、素直な心で受け取っていただきたいです。そうでないと亡くなった方が気の毒です。 桜が散る時節にふと思い出した、管理させていただいていた土地の活かされ方を綴ってみました。
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2021年03月15日
相続あれこれ 2021年3月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2021年3月15日時点の内容となります。 ＜”今更聞けない!!” 相続の手続き＞ タイトルの通り、今更聞けない、相続の手続きについてお伝えいたします。相続の手続きを、手順に沿ってまとめさせていただきました。 ①【死亡届の提出（相続から７日以内）】市区町村の役所に死亡届を提出。※最近では葬儀屋が代わりに提出していることもあるようです。 ②【健康保険、年金関係の相続手続き】役所や社会保険事務所等で健康保険の脱退や年金の資格喪失などの手続きをします。 ③【生命保険・損害保険手続き】保険金受取人に指定されている人が保険会社に請求し、保険金を受取ります。 ④【相続人の確定】相続人の出生～死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本等を取得し、戸籍から相続人を調査し、民法に基づき相続人を確定します。 ⑤【相続放棄・限定承認（相続から3ヶ月以内）】被相続人に負債が多かったり、相続したくない場合には相続放棄や限定承認を検討します。これらの手続きを行う場合には、相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所で申述をしなければなりません。 ⑥【準確定申告、税の納付（相続から4ヶ月以内）】被相続人が年金収入だけでなく、不動産所得等の収入があったり、個人事業者だった方は、相続から４ヶ月以内に税務署で準確定申告と税の納付までする必要があります。 ⑦【相続財産 （遺産や債務）の 調査】預貯金・有価証券・不動産・債務などを調査して遺産内容を明らかにします。※状況に応じて財産目録を作成しておくと、相続人の間で遺産分割協議がスムーズに進められます。 ⑧【相続人全員で遺産分割協議】遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。遺言書がある場合は、遺言書に従って相続手続きを進めていきます。遺言執行者がいる場合には、遺言執行者が預貯金の払い戻しや相続登記などの手続きを進めます。 ⑨【不動産の名義変更や預貯金の払戻し等】遺産分割協議（遺言による場合は遺言）、除籍謄本や印鑑証明書などの必要書類を揃え、各金融機関所定の手続きにより払戻しや名義変更をします。不動産については相続人へ名義変更するために相続登記の申請を法務局にて行います。 ⑩【相続税申告（相続から１０ヶ月以内）】遺産総額が相続税の基礎控除を超えていれば、相続から10ヶ月以内に相続税を申告・納税する必要があります。税務署に相続税の申告をして納付します（特例や控除等が適用されることにより、納税が不要となる場合もあります） 以上が一般的な相続手続きの全体の流れとなります。今のうちから準備できるものは準備しておきたいですね。
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2021年02月15日
相続あれこれ 2021年2月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2021年2月15日時点の内容となります。 ＜相続税は2次相続に要注意！1次相続から将来を見据えた対策を＞ 相続の問題は、父親、母親の死亡にともない2度経験するのが一般的です。このうち最初の相続を1次相続、2度めの相続を2次相続といいます。相続税のことを考えたとき、初めて経験する1次相続に意識が向きがちですが、実は2次相続のほうが税負担が重くなるケースがあります。 たとえば、配偶者が相続した財産について、相続税の軽減効果の高い「配偶者控除」を受けることができますが、これは基本的に1次相続のときにしか使えません。1次相続の後に配偶者が再婚する稀なケースは例外ですが、通常は2次相続になると配偶者控除なしで相続税を計算する必要があるのです。 また、同じく相続税を軽減する特例である「小規模宅地等の特例」についても、2次相続では条件が厳しくなります。相続の直前に被相続人が居住に使っていた宅地等は、誰が相続するかによって特例の条件が違い、配偶者が相続した場合は特段の条件はないのですが、その他の親族が相続する場合は、相続人の居住状況や、持ち家の有無などが条件に加わります。つまり、1次相続で配偶者が相続するときに小規模宅地等の特例が使えたとしても、2次相続で同じように特例が使えるとは限りません。 これら2つの特例に加え、2次相続では、課税価格から差し引ける「基礎控除額」が少なくなることも考慮する必要があります。基礎控除額は法定相続人1人あたり600万円が加算されるため、仮に同じ金額の相続財産を相続したとしても、1次相続よりも法定相続人が少なくなる2次相続のほうが税額が高くなるのです。 さらに、遺産分割がスムーズに進まないリスクも考えられます。2次相続のときは通常、被相続人の子ども同士で遺産分割を決めることになりますから、1次相続のときは親主導でスムーズに遺産分割協議がまとまったとしても、2次相続で同様に進むとは限りません。遺産分割協議がまとまらないと、そもそも小規模宅地等の特例を使うことができませんから、この点も2次相続のリスクとして考慮しておきたいところです。
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2021年01月15日
相続あれこれ 2021年1月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2021年1月15日時点の内容となります。 ＜相続人で遺産分割について話し合いがつかない場合の遺産分割調停申立て＞ 【遺産分割調停とは】 「私が生前お父さんの面倒を見ていたのだから、私は遺産をもっと多くもらっていいはずだ。」「あなたは生前にお父さんから色々と金銭的な援助を受けていたでしょう。」遺産分割協議が整わないと、被相続人の資産は凍結したままになります。不動産の名義は亡くなった方の名義のままとなり、預金口座にはロックがかかり、相続人間で分配することができなくなってしまいます。 そのような場合、各相続人や利害関係人から家庭裁判所に遺産分割の請求することができます。 家庭裁判所への請求の方法は、調停の申立てか、もしくは審判の申立てとなりますが、一般的には調停の申立ての方が圧倒的に多いようです。調停の申立て後、無事に調停が成立した場合はそこで協議は終了し、調停調書をもとに不動産の名義変更や預金の解約などの相続手続きが開始できます。調停が不成立の場合は審判手続きに移行します。調停申立手続きとなる申立人と申立手続きについては以下をご覧ください。 【申立手続きはどうするのか？】 調停の申立てをすることができるのは、①各共同相続人②包括受遺者③相続分の譲受人④遺言執行者⑤相続人の債権者となり、相続人の中に未成年者や成年被後見人がいる場合は、法定代理人が代理人となります。相続人の中に行方不明者がいる場合は、不在者財産管理人の選任をする必要があります。 調停の申立てをする裁判所は、相手方の住所地を管轄する家庭裁判所になります。 申立ての際に用意する添付書類は、・相続人の関係を明らかにする相続関係図と戸籍謄本・相続人の住民票・相続財産を明らかにする不動産登記事項証明書や預金通帳の残高証明書等・相続人以外の当事者が調停に参加する場合はその地位を証明する書類、などです。 相続財産の内容や遺産分割協議の当事者によって必要書類が変わってくるため、お近くの裁判所等へご確認いただけましたらと思います。
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2020年12月15日
相続あれこれ 2020年12月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年12月15日時点の内容となります。 ＜手軽かつ自由度の高い自筆証書遺言制度＞ 日管協フォーラム2020の中で実施された相続支援研究会企画のセミナーで触れられておりました話題をひとつ・・・ 自筆証書遺言書保管制度に関する話です。法務省民事局の調べでは、今年7月10日の制度施行日～10月末までの4か月間で保管申請件数が全国で9,211件あったそうです。遺言書の大切さは以前もご説明させていただきましたが、復習を兼ねて以下に整理しましたのでご確認ください。 自筆証書遺言のメリット 証人をたてる必要がなくいつでもどこでも1人で作成できる。 費用がかからない。 方式が簡単である。 遺言の存在と内容を秘密にできる。 遺言書が発見されないおそれがある。 詐欺・脅迫の可能性・紛失・偽造・変造・隠匿などのおそれがある。 遺言が無効になるおそれがある。 家庭裁判所の検認が必要である。 更に今回できた保管制度利用することによって・・・ 法務局で形式面の確認がある。←注意！法務局は遺言書の書き方についてアドバイスを行いません。 法務局が本人確認後、原本と画像データを預かってくれる。 遺言者が亡くなった後、法務局で遺言書を検索できる。 家庭裁判所の検印が不要になる。 ご興味ある方は法務局のホームページをのぞいて見てください。ピンクのカンガルーがわかりやすく解説してくれます‼ 法務省ホームページ内：自筆証書遺言書保管制度（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html）
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2020年11月13日
相続あれこれ 2020年11月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年11月13日時点の内容となります。 ＜相続税の納税猶予と生産緑地＞ 「生産緑地」とは、生産緑地地区の区域内の土地または森林のことです。生産緑地の指定を受けるにあたって、以下に掲げる条件に該当する一団のものの区域については生産緑地地区として定めることができます。 【生産緑地地区とは】 市街化区域内の農地等であること 公害等の防止に役立つなど農林漁業と調和した都市環境の保全等の効用を有していること 公園や緑地などの公共施設等の敷地として適していること 面積が500㎡以上の良好に耕作されている農地 用排水等の営農継続可能条件を備えていること 「生産緑地地区の農地」は生産緑地法により転用が規制されているため、評価及び課税にあたっては一般農地と同様の取扱いとされています。通常、特定市街化区域農地(三大都市圏の市街化区域農地)は宅地並課税となりますが、生産緑地に指定されることで、大都市部においても固定資産税や都市計画税が一般農地並みの扱いとなり、税金が少なくなります。 【生産緑地と納税猶予】 また、相続や遺贈により取得した生産緑地市区の農地を、引き続き農業のために使用する場合、一定の要件の下に相続税の一定額の納税猶予を申請することができます。納税猶予の特例とは、農業を営んでいた被相続人から、農業の用に供されていた農地等を相続等により取得した農業相続人が、その農地等において引き続き農業を営む場合には、一定の要件の下に相続税額の納税を猶予するというものです。この特例は、農業経営を継続するための猶予制度なので、農業相続人が死亡した場合など、一定の事由に該当しない限り免除されません。 譲渡や農地以外への転用、または農業経営の廃止等、農業を営まなくなった場合や、生産緑地の指定解除によっても、納税猶予は打ち切りになります。納税猶予された相続税が免除されるのは農業相続人が死亡したときのみで生産緑地の指定解除や農業経営の廃止で、自動的に納税猶予が免除される訳ではないので、注意が必要です。 納税猶予が打ち切られた場合、相続時にまで遡って課税されます。猶予されていた本来の相続税と、猶予期間に応じた利子税を合わせて納付しなければならず、多額の税金が課せられることになります。
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2020年10月15日
相続あれこれ 2020年10月号
※こちらの記事は過去に配信していたオーナー様向け情報より転記したものです。内容は2020年10月15日時点の内容となります。 ＜賃貸借契約時に相続が発生したら場合の権利と手続き＞ 賃貸管理の現場で、賃貸人様または賃借人様のご家族から「いついつ亡くなりました。どのような手続きをすればよろしいでしょうか。」とご連絡を頂く事がございます。賃貸人様・賃借人様がお亡くなりになったら、分割協議前でしたら、相続人代表者をどなたか教えて頂き、諸々の変更手続きをしていきます。 最近、当社管理物件にお住まいの方から、「契約者である主人が突然亡くなり、どうしたら良いのでしょうか」とご連絡を頂きました。様々な手続きがある中で、直ぐにご連絡くださった奥様にお悔やみを申し上げつつ、ひとつひとつご説明をしました。 賃貸借契約の場合には、賃料という対価を支払って使用収益の権利を確保しているのですから、借主が死亡しても賃貸借契約は終了せず、賃借人たる地位は相続の対象となります。したがって、賃借人が死亡した場合に、相続人が遠方に居住しているからといって、賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。ただし、遠方に居住する相続人がいずれも当該借家を使用する必要性がなく、賃貸借契約関係の存続を希望しない場合は、貸主と借主の相続人との間で賃貸借契約を解約して終了させるということはあり得ます。 今回のケースは、ご家族が「そのままこの部屋に住み続けたい」ということですので、賃借人変更の手続きをしますが、賃貸借契約を相続人との間で解約する場合には、以下に述べる相続後の法律関係に留意して行う必要があります。 「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。」（民法896条) とされています。相続人が遠方に居住していても、借主が死亡したその時から賃貸借契約を相続により承継していることになります。さらに、相続人が複数いるときには、「相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。」(民法898条) とされていますので、借家権は相続人が準共有（所有権以外の財産権を共同で保有する場合は『準共有』といいます）していることになり、その持分割合については、「各共同相続人はその相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。」（民法899条) とされています。 相続財産には、プラスの財産、マイナスの財産、どちらも相続します。もし、亡くなった方に賃料滞納がある場合、それも継承します。今回の方はそのようなことは全くなかったので、簡単に手続きができました。一方で、ご遺族の方からのお申出がないまま住み続け、新型コロナウイルスの影響で住宅確保支援金の申請をしようとしたら「契約者が違う」等で書類不備で申請を受けられないと慌ててご連絡くださる方もいらっしゃいます。色々なご事情があるご契約者様も多々いらっしゃいますので、管理者として注意を払っていかなくてはなりません。お手伝いできることは喜んでご対応させていただきますので、お気軽にお声掛けください。
